Les contrats immobiliers
Cet ouvrage constitue le premier manuel de notariat, à destination des étudiants en BTS notariat et immobilier mais aussi de tous ceux qui veulent se former sur le sujet. Véritable...
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OPCI grand public : un marché en plein essor



Avec plus de 4 milliards d’euros de collecte, le marché des OPCI effectue une belle percée dans l’univers des produits d’investissement. Encore prudents à leur égard, les conseils en gestion de patrimoine devraient continuer d’apprivoiser cette nouvelle classe d’actifs. D’autant plus que les référencements au sein des contrats se multiplient et que de nouvelles offres sont en cours de lancement…


L’année 2016 a été une année faste pour le marché grand public de la pierre-papier, et pas uniquement pour les SCPI qui ont collecté 5,562 milliards d’euros (portant ses encours à 52,244 milliards d’euros), selon les statistiques de l’Ieif (Institut de l’épargne immobilière et foncière). En effet, les OPCI grand public ont collecté près de 4,1 milliards d’euros (contre 2,45 milliards d’euros en 2015), ce qui a quasiment permis à cette classe d’actifs de doubler ses encours, à 8,72 milliards d’euros. Un acteur domine largement ce classement en 2016 : Amundi Immobilier (51,1 % des encours), et plus particulièrement le fonds Opcimmo (50,2 % des encours). Poussé par les réseaux du Crédit agricole et du LCL, cet OPCI représente, à lui seul, plus de la moitié des souscriptions (51 %, à 2,082 milliards d’euros), bien loin devant Axa Selectiv’Immo de Axa REIM SGP (près de 750 millions d’euros de collecte pour une part de marché de 18,4 %) et BNP Paribas Diversipierre de BNP Paribas REIM France (504 millions d’euros, 12,3 % de la collecte globale). Toujours est-il que les OPCI s’imposent peu à peu dans le paysage de l’épargne française. Et ces niveaux de collecte invitent de nombreux acteurs à se positionner. Sur le marché des CGPI, la tendance est à un frémissement de l’offre (le Groupe Primonial doit prochainement lancer son OPCI, Preimium), laquelle satisfait pleinement les assureurs dans leurs quêtes à la désintoxication des fonds en euros et à la maîtrise de leurs coûts en matière de mobilisation de leurs fonds propres. L’offre en matière de véhicules plus confidentiels tend également à s’imposer chez les indépendants.

 
Une solution liquide appréciée des assureurs
Solution hybride mêlant immobilier physiques (au moins 51 %), valeurs mobilières et liquidités (5 % minimum), l’OPCI a peiné, avant que sa collecte ne décolle réellement en 2015. Ce véhicule d’investissement a en effet été mal perçu par les investisseurs particuliers (contrairement aux institutionnels) et le contexte de marché ne favorisait pas son émergence avec des rendements des fonds en euro encore attractifs. La tendance s’inverse donc. Pour plusieurs raisons.
Pour Olivier Samain, directeur de la distribution auprès des réseaux tiers d’Axa France, les OPCI sont une réponse à diverses problématiques aussi bien pour le client final et leur CGPI que pour les assureurs : « L’OPCI n’est pas un support nouveau, mais l’intérêt du marché est, lui, récent. Cela pour différents facteurs :
- il répond aux critères de l’assureur en termes de liquidité ;
- pour le client et le distributeur, il apporte une solution de diversification de l’épargne en assurance-vie. La baisse des rendements des fonds en euros incite les CGPI à trouver de nouvelles solutions et l’immobilier attire les investisseurs ;
- il leur apporte également une réponse aux limites des SCPI qui, chez nous, ne peuvent dépasser plus de 30 % du contrat et 100 000 € par client ;
- le critère des frais moins élevés que dans le cadre des SCPI a également son impact. Si les CGPI préfèrent traditionnellement la SCPI, plus pure, l’OPCI reste un support apportant moins de visibilité sur la performance, « pur » sur l’environnement immobilier de ses investissements mais « hybride » en mixant la détention d’immobilier physique et de valeurs mobilières liées à ce marché. La visibilité sur la performance des valeurs mobilière reste moins évidente à appréhender Néanmoins, depuis quelques mois, les CGPI s’intéressent à ce véhicule d’investissement, notamment attiré par ses performances. »
Les assureurs acceptent facilement de référencer des OPCI dans leurs contrats d’assurance-vie. « Pour les assureurs, la solution est appréciée, car moins coûteuse en termes de mobilisation de fonds propres, du fait de sa liquidité », observe Nicolas Kert, directeur SCPI et OPCI retail de Swiss Life REIM (France), arrivé en mai dernier d’Amundi Immobilier où exerçait des fonctions similaires. 
C’est d’ailleurs dans ce sens que Le Comptoir a promu son offre : « L’immobilier est un axe de commercialisation fort chez nos assureurs partenaires, annonce Vincent Roynel, responsable commercial Le Comptoir, qui a réalisé une collecte nette de 275 millions d’euros sur l’immobilier, en forte hausse par rapport à l’année précédente, dont 82 millions d’euros sur Opcimmo. L’OPCI répond à leur problématique
de disposer d’une solution immobilière au côté des SCPI qui, à un moment donné, pourraient être limitées en termes de liquidité. C’est pourquoi, dès 2011, année où nous avions commencé nos travaux sur l’OPCI, nous avons noué des échanges avec eux. »
 
Une solution pour diversifier son fond de portefeuille
Pour l’épargnant, l’organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est une nouvelle classe d’actifs venant diversifier son fond de portefeuille. « Associé à une volatilité réduite et une performance généralement supérieure aux investissements obligataires, l’OPCI obtient un bon accueil chez les épargnants en recherche de solutions immobilières au sein de leurs contrats d’assurance vie en unités de compte.  S’agissant d’un produit majoritairement investi en immobilier, l’horizon de placement est de huit années », expose Nicolas Kert.
Surtout, l’immobilier reste un domaine apprécié par les épargnants, comme le rappelle Jean-Marc Peter, directeur général du groupe Sofidy : « Les Français ont toujours aimé la pierre, et l’OPCI, qui a souffert d’une certaine forme d’inertie à ses débuts, correspond à la demande des épargnants. »
Pour répondre à cette demande, les référencements vont être plus nombreux au sein des contrats d’assurance-vie, le plus souvent à la demande des conseillers en gestion de patrimoine indépendants. Par exemple, au sein des contrats de la plate-forme Axa Thema, deux véhicules sont actuellement disponibles : Axa Selectiv’Immo et Opcimmo (Amundi)  ; un troisième étant en cours de référencement.
« L’OPCI est un bel inconnu pour les CGPI qui devrait prendre plus de relief dans les mois et années à venir, prévient Gilles Grenouilleau, directeur général chez CD Partenaires et directeur commercial de La Française Finances Services. Il s’agit d’un véhicule faisant partie de ceux qui vont pouvoir apporter une réponse à la baisse (en performance et en disponibilité) des fonds en euros des contrats. La collecte commence à s’amplifier chez les CGPI, et je suis convaincu qu’elle va s’accompagner d’arbitrages issus des fonds en euros. »
Pas une alternative aux SCPI
Si l’OPCI grand public entre dans l’univers de la pierre-papier, il ne doit pas être comparé aux SCPI. Tout d’abord, l’OPCI trouve essentiellement sa place dans le cadre de l’assurance-vie. « L’OPCI ne doit pas être perçu comme une solution de remplacement de la SCPI, affirme Vincent Roynel. On ne peut pas comparer ces deux véhicules. Il s’agit selon nous d’une solution patrimoniale en UC complémentaire dans une allocation d’actif permettant de remédier à la baisse des rendements des fonds en euro au même titre que les fonds long-short et les fonds flexibles patrimoniaux. Cette UC, dont l’objectif de rendement est d’environ 4 % (soit 0,60 à 0,70 point de plus que le fonds en euro frais du contrat déduits), est amenée à remplacer les unités de compte dont le moteur principal était le rallye obligataire. De plus, l’OPCI assure une liquidité à deux mois et dispose d’une valeur liquidative bimensuelle. Notre approche commerciale vise, avant tout, à donner accès à de l’immobilier dans le cadre de l’assurance-vie avec une liquidité supérieure aux SCPI. »
De son côté, Gilles Grenouilleau propose une autre lecture : « Les SCPI au sein des contrats d’assurance-vie sont très appréciés par les CGPI, mais restent un produit de luxe en quelque sorte, puisque des enveloppes sont attribuées de manière restreinte et limitée dans le temps par les assureurs. En quelque sorte, les CGPI créent eux-mêmes leurs OPCI dans les contrats de leurs clients en associant des fonds patrimoniaux à des SCPI. Dans ce sens, l’OPCI offre au CGPI un package global avec une cohérence, puisque la gestion est assurée par la même entité, avec un mandat sur la poche valeurs mobilières. »  
Pour Louis-Renaud Margerand, directeur du développement de NAMI-AEW Europe, les OPCI sont, au final, une solution en concurrence avec les fonds patrimoniaux défensifs : « En assurance-vie, la SCPI devient un produit de gestion privée. Les assureurs permettant les flux continus de souscription sont peu nombreux ; la politique générale étant celle d’ouvrir à la commercialisation un stock limité dans un laps de temps prédéfini. A l’inverse, l’OCPI est une nouvelle classe d’actifs pouvant être souscrite à n’importe quel moment. Dans ce sens et au regard de son couple rendement-risque, elle se situe davantage en concurrence des fonds diversifiés flexibles. »


 
Zoom sur quelques SCPI
Le n° 1 incontesté du marché
Avec 4,75 milliards d’euros d’actifs nets et 750 millions d’euros de dettes (effet de levier), Opcimmo est de loin le leader du marché. Géré par Amundi Immobilier (20 milliards d’euros d’encours sous gestion), cet OPCI fait partie de la division PARA (pôle actifs réels et alternatifs), dont l’objectif est d’atteindre les 50 milliards d’euros sous gestion d’ici deux ans (30 milliards d’euros actuellement). « Ce produit a été conçu il y a cinq ans, on peut donc jauger sa qualité, note Jean-Baptiste Odin, spécialiste produits d’Amundi Immobilier. Notre capacité à investir rapidement notre collecte nouvelle, via la mise en place d’un plan d’investissement, rassure également les investisseurs. » Dans sa composition, Opcimmo est principalement investi dans l’immobilier de bureau européen (au minimum à 51 % conformément aux contraintes réglementaires).  
« Nous privilégions les actifs de grande qualité comme dernièrement l’acquisition de l’Hôtel Pullman Tour Eiffel ou encore la Roquet Tower à Berlin (bureau), expose Jean-Baptiste Odin. Dès le départ, nous avons construit un portefeuille investi en Europe avec une répartition autour de trois grandes zones cœur – l’Allemagne, la France, la Grande-Bretagne – et également d’autres pays, comme le Benelux, l’Autriche et la Scandinavie. Suite au Brexit, la poche britannique a été diluée au sein du portefeuille, elle représentait au 31 décembre dernier environ 11 % de nos actifs immobiliers. Gardons à l’esprit que ce marché reste le plus important d’Europe : trois fois plus important que le marché français et deux fois plus que le marché allemand. L’immobilier de bureau constitue la majeure partie de nos actifs, car il s’agit du marché le plus profond en Europe et où nous disposons d’un savoir-faire historique. Des immeubles de commerce, d’hôtellerie ou de santé viennent diversifier le portefeuille. La taille d’Amundi et de l’OPCI, nous permet désormais d’acquérir des immeubles de plusieurs centaines de millions d’euros, un niveau de prix où la concurrence est limitée. »
Quant à la poche d’actifs liquides gérée par Amundi, elle est basée sur des actions (notamment des foncières cotées) et une poche taux composée d’obligations d’Etat et d’obligations d’entreprises de qualité Investment Grade peu sensibles à la hausse des taux (sensibilité inférieure à 1). Réglementairement, 5 % de cash minimum renforcent la liquidité du fonds.
Au final, l’objectif du fonds est de délivrer une performance annuelle nette entre 4 et 4,5 % sur la durée de placement recommandée qui est de huit ans. « Depuis la création du fonds en 2011, celle-ci atteint 4,41 % annualisés, avec une volatilité de 2,6 % », précise Jean-Baptiste Odin.
 
Issu de la conversion d’une SCI
Chez Swiss Life est proposé Dynapierre. Cet OPCI est issu de la conversion d’une SCI réalisée en 2010. Depuis peu, ce véhicule est disponible en dehors des contrats de Swiss Life, notamment chez Intencial Patrimoine (Apicil), Spirica et d’autres référencements sont en cours. « Le groupe Swiss Life est le premier investisseur en immobilier en France, avec 70 milliards d’euros d’encours, 1 100 collaborateurs, dont une centaine en France, signale Nicolas Kert. Pour la gestion de nos produits, nous bénéficions ainsi de la présence régionale du Groupe en Europe, notamment en Suisse, en Allemagne, en Grande Bretagne et bien sûr en France. Si les solutions proposées par Swiss Life Asset Managers Real Estate s’adressent surtout à la clientèle institutionnelle pour compte propre et pour compte de tiers, le Groupe a décidé d’accélérer le développement de solutions immobilières à destination de la clientèle Grand Public en Europe, dont la France. L’offre grand Public de Swiss Life Reim France se compose de la SCPI Pierre Capitale, récemment lancée, et de l’OPCI Swiss Life Dynapierre. »
Initialement, la SCI était majoritairement composée d’immobilier résidentiel. Suite à la transformation en OPCI, l’actif a été progressivement arbitré vers de l’immobilier d’entreprise. « Les actifs composant le patrimoine sont sélectionnés pour limiter les risques immobiliers : le patrimoine est ainsi diversifié sectoriellement et géographiquement, en Ile-de-France, en Régions et, de plus en plus, hors de France. Les marchés immobiliers européens sont en effet parfois peu corrélés, ce qui permet de limiter la volatilité globale du portefeuille immobilier. »
L’OPCI peut recourir au crédit, jusqu’à 40 % de la poche d’immobilier physique. « Ces financements permettent de moduler le rythme des investissements et de profiter d’un effet de levier aujourd’hui substantiel. Que ce soient les financements d’une durée supérieure à deux ans ou les investissements hors zone Euro, une couverture des risques est mise en place », précise Nicolas Kert. La poche de valeurs mobilières, quant à elle, est gérée de façon prudente : elle est composée à aujourd’hui de liquidités pour l’essentiel (« l’écart de performance avec les OPCVM obligataires étant quasi nul aujourd’hui ») et de foncières cotées (environ 5 %).
 « Notre objectif est à la fois de limiter les risques portés par cette poche, et ainsi de pouvoir expliquer au maximum la performance de l’OPCI par celle de sa poche immobilière ». Ce qui n’a pas empêché l’OPCI d’afficher une performance de 5,86 % en 2016 (et 3,98 % sur cinq ans). « A l’avenir, nous considérons que la performance des fonds immobiliers devrait provenir essentiellement des loyers perçus et de leur revalorisation, et peu sur la revalorisation des prix, qui devrait être impactée par une prochaine hausse des taux. Nous pensons en effet que la croissance des loyers en Europe sera soutenue par la reprise de l’emploi en Europe ainsi qu’une reprise de l’inflation », conclut Nicolas Kert.
 
Plus de 2 milliards d’euros d’actifs
Au 31 décembre dernier, l’OPCI Axa Selectiv’Immo disposait de 2,380 milliards d’euros d’actifs sous gestion (dont 1,38 milliard d’euros d’immobilier physique), le tout avec une collecte de plus de 700 millions d’euros l’an passé. Lancé en 2012, ce fonds a, dès sa création, orienté ses investissements de manière diversifiée sur le plan géographique, avec une domination des actifs en France (- 50 %), mais une large présence en Europe sur six pays : Allemagne, Espagne, Belgique, Grande-Bretagne, Pays-Bas et Italie, le tout principalement sur de beaux emplacements dans les principales villes européennes.
Sur le plan sectoriel, le fonds privilégie l’immobilier de bureau (66 % de la poche), avec une diversification sur l’immobilier de commerce principalement, mais aussi sur des hôtels, la logistique et les cliniques. « Notre taille nous permet désormais d’investir aussi sur des immeubles de taille importante, plus de 100 millions d’euros. Cela ouvre les perspectives », note Mathilde Munière, directeur de l’offre investissement d’Axa France. Le fonds peut également recourir au crédit, mais de façon plutôt limitée pour le moment. La collecte devrait encore progresser cette année. La poche valeurs mobilières est gérée par Axa IM qui dispose d’un savoir-faire, notamment sur les valeurs foncières. L’allocation entre les produits de taux et actions (principalement des foncières) varie selon les anticipations du gérant qui, actuellement, adopte un comportement prudent (entre 5 et 10 % d’actions). L’an passé, le fonds a réalisé une performance de + 4,33 % (+ 5,18 % annualisés depuis la création), avec une volatilité à trois ans de 2.26 %.
 
Avec une approche patrimoniale sur la poche valeurs mobilières
Acteur majeur de la pierre-papier (notamment via ses SCPI Immorente et Efimmo et la gestion d’OPCI pour les institutionnels), Sofidy va prochainement diversifier son offre auprès de la clientèle des CGPI par le biais d’un OPCI grand public. « Notre objectif est de proposer une gamme complète et diversifiée sur la pierre-papier, avec six SCPI, une SCI, un OPCVM immobilier et très prochainement un OPCI grand public. Cela fait désormais quelques années que nous réfléchissons à la structuration de ce produit résolument européen », confie Jean-Marc Peter. Ce futur véhicule d’investissement, en cours d’agrément à l’Autorité des marchés financiers (AMF) et qui devrait
s’appeler Sofidy Pierre Europe, sera constitué d’une poche à 60 % d’immobilier physique et à 40 % de valeurs mobilières. « Par sa composition, Sofidy Pierre Europe aura un profil de performance plus volatil que nos SCPI. Son objectif sera de surperformer durablement celle des fonds en euros. »
La poche immobilière physique sera investie sur des actifs européens, des commerces et des bureaux à parts égales. « Via nos SCPI, nous avons déjà investi en dehors de l’Hexagone, notamment en Europe du nord (Allemagne et Pays-Bas) et nous avons également su prouver nos compétences dans l’immobilier de bureaux et de commerces ».
La composante valeurs mobilières du fonds sera, quant à elle, bien différente de celles des autres OPCI, car elle pourra être investie non pas sur des foncières cotées, mais sur une sélection de fonds patrimoniaux afin « de préserver le capital ». L’OPCI sera distribué via l’assurance-vie et le canal CGPI principalement. « Nous avons reçu un accueil favorable de la part des assureurs, lesquels recherchent des offres susceptibles de réduire leurs fonds en euros et accroître la part d’UC dans leurs contrats. » L’objectif de la société est d’arriver dans les douze à vingt-quatre mois à une centaine de millions d’euros d’encours afin de rapidement mutualiser les risques sur plusieurs immeubles.
 
De nombreux référencements en cours sur les contrats d’assurance-vie
NAMI-AEW Europe débute actuellement le référencement de son OPCI FranceEurope Immo, lequel a réellement débuté sa collecte l’an passé grâce à sa commercialisation au travers des réseaux Banque populaire et Caisse d’épargne (300 millions d’euros de collecte, pour 340 millions d’euros d’encours à fin décembre 2016). Le début d’année 2017 apparaît également porteur, puisque le fonds a déjà collecté plus de 100 millions d’euros. « Désormais, le fonds a une taille efficiente, ce qui lui permet d’être distribué par d’autres assureurs, et donc par d’autres canaux de distribution lesquels expriment des besoins de diversification sur ce sujet, observe Louis-Renaud Margerand, directeur du développement. On assiste aujourd’hui à un effet de masse sur ce produit. »
FranceEurope Immo est un fonds actuellement majoritairement investi en France pour sa poche d’immobilier physique, mais son objectif est d’être diversifié à hauteur de 50 % en Europe et 50 % en France. Cette répartition cible est également valable entre immobilier de commerce et de bureau. Actuellement, le fonds comprend 60 % d’immobilier (dont 10 points d’immobilier indirect : SCI, SCPI et fonds de foncières cotées). Une limite à 9 % des foncières cotées dans le fonds a été fixée afin de ne pas trop accroître la volatilité du fonds laquelle se situe aux alentours de 3 %. 
Outre la part de liquidité réglementaire du fonds, la poche de valeurs mobilières gérée par Natixis Asset Management se veut peu risquée, avec 75 % de produits de taux minimum et 25 % d’actions maximum (de 12 à 20 % dans les faits). « Si nous avons choisi cette allocation d’actifs globale, c’est pour maîtriser un bon couple risque-rendement et lui conserver sa vocation initiale : assurer une bonne distribution. »
Au sein de La Française est proposé l’OPCI LFP Opsis Patrimoine, référencé sur la plate-forme en architecture ouverte du groupe, CD Partenaires (qui référence également d’autres OPCI), mais aussi sur d’autres contrats d’assurance-vie (Generali, Intencial Patrimoine, Ageas, Spirica…). « Notre groupe est tout à fait légitime sur ce secteur de marché, puisque nous disposons d’expertises en matière d’immobilier collectif et de gestion d’OPCVM, précise Gilles Grenouilleau. Il s’agit d’un véhicule à deux réacteurs, conçu dans un premier temps en 2008 pour apporter une réponse aux contraintes de liquidité des assureurs. Sur le plan patrimonial, cette solution hybride mêlant immobilier coté et non coté et les valeurs mobilières offre une alternative crédible aux fonds en euros. »
Chez La Française, l’OPCI vise un même niveau de risque/rendement que ce soit sur la poche valeurs mobilières que sur la poche immobilière constituée essentiellement de bureaux, le tout avec une volatilité faible (2,79 % sur un an). En moyenne ce produit délivre un rendement de 5 % par an (de 6,38 % de performance en 2016 à 3,85 % en 2013). Les 110 millions d’euros d’encours de LFP Opsis Patrimoine sont constitués à 62 % d’immobilier, dont 5 % de foncières. Les biens physiques sont des bureaux et des commerces (à parts égales) essentiellement basés en France (Ile-de-France et région), avec une légère diversification en Allemagne. Quant à la poche valeurs mobilières, elle comprend des produits obligataires peu sensibles aux variations de taux, des produits de performance absolue et des obligations convertibles. Enfin, la poche de cash est comprise entre 7 et 8 %.
 
❚ Benoît Descamps
 


MAJ le 04/05/2017