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Investir en centre-ville



L’engouement pour l’immobilier de centre-ville ne se dément pas. Les évolutions démographiques et économiques rendent de plus

en plus stratégiques les cœurs de ville. Mais attention à bien choisir l’emplacement, ainsi qu’à évaluer la juste valorisation du bien, avec des outils fiscaux et législatifs adaptés au projet.



Le charme discret des centres-villes continue d’opérer sur les investisseurs, qu’ils soient particuliers ou institutionnels. Depuis vingt ans, l’immobilier en cœur de ville gagne en importance. Conséquence d’abord, de la volonté des pouvoirs publics de réhabiliter le patrimoine de ces quartiers en faisant appel aux investisseurs privés en échange d’aides ou réductions fiscales. Mais également, de facteurs démographiques et sociologiques qui renforcent le rôle de lien social des centres-villes, particulièrement prisés par les seniors, les familles monoparentales et les jeunes actifs.
Résultat : il y a aujourd’hui plus de demande que d’offre sur le marché. « On voit bien que dans un contexte d’instabilité financière ou politique, l’immobilier, en général, résiste bien à la crise et tout particulièrement s’il se situe en centre-ville. Selon la logique de l’escargot, une crise commencera toujours par les immeubles de périphérie et touchera en dernier les actifs de centre-ville qui, en cas de reprise, seront les premiers à repartir », explique Emmanuel Barrochin, directeur chez ValorysGP.
L’engouement des investisseurs pour cet actif se traduit dans les chiffres. Les prix de l’immobilier en centre-ville progressent de 3 % en 2016, contre 1,7 % pour le marché global. Dans des villes cotées, comme Nantes ou Bordeaux, ils bondissent même de 6 %.
 

Une conjoncture favorable
Il faut dire que le secteur bénéficie, depuis 2012, d’une conjoncture favorable. La baisse historique des taux d’intérêts a entraîné avec elle un taux de rémunération de l’épargne-crédit suffisamment faible pour que les Français s’en détournent et se reportent sur l’immobilier résidentiel. « C’est un produit assis sur des bases solides, avec des taux d’occupation élevés avoisinant les 96 %, moins soumis aux aléas économiques que les autres actifs et qui ne souffre pas de l’obsolescence du tertiaire », affirme Christophe Inizan, directeur commercial de La Française. En sus et surtout, il génère des rendements bruts intéressants – autour de 2,5 % – et stables, auxquels se greffent des avantages fiscaux non négligeables.
La carence en logement, en particulier dans les villes à forte densité économique, maintient à la hausse la valeur locative et les inquiétudes des Français quant au système de répartition des retraites dans un pays où le nombre de seniors augmente à mesure que celui des actifs baisse, assurent une certaine stabilité au marché. « L’immobilier est le placement préféré des Français », assure Emmanuel Barrochin.
60 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale… Et 90 % des jeunes souhaiteraient le devenir. Restent, cependant, des conditions à remplir pour optimiser son investissement.
 
S’assurer de la pérennité du montage 
La conformité avec la solvabilité des ménages est un prérequis, pour de l’investissement comme du locatif. « Le montant du loyer et le prix d’achat sont fortement corrélés à la capacité de payer du locataire », souligne Christophe Inizan. Avec un taux d’engagement significatif, à hauteur de 25 % du revenu, contre 10 % en 1970, il est peu probable que l’effort financier des ménages puisse augmenter.
Dont acte pour les investisseurs qui doivent toujours être vigilants au calcul de la plus-value apportée, à terme, par leur bien.
Pour cela, une analyse de l’environ-nement immédiat (infrastructures et services) s’impose. Commerces, équipements, écoles, transports mais également sécurité sont autant d’éléments à passer au peigne fin si l’on veut garantir la pérennité du montage d’une opération immobilière. « Les quartiers qui souffrent d’une image dégradée peinent à attirer les investisseurs qui recherchent avant tout la sécurité et la pérennité », note Damien Calmel, adjoint au directeur investissements chez la Française REM.
L’adresse, l’adresse, l’adresse : telle est la devise bien connue des promoteurs immobiliers, à juste titre. Il est préférable d’investir dans des zones où la demande est forte et l’économie qui sous-tend le besoin locatif, dynamique. Un programme neuf à Paris intramuros, par exemple, générera peu de plus-value, comparé à des secteurs périphériques. Des communes, comme Clichy, Cachan ou Saint-Cyr-l’Ecole, présentent un fort potentiel et témoignent d’une montée en gamme intéressante. Et nul doute que le futur Grand Paris Express creusera, un peu plus, les écarts entre les zones bien desservies et celles qui ne le seront pas.
 
Le prisme immobilier plutôt que fiscal
Attention à ne pas se tromper d’objectif. Si le marché a vu naître de nombreux dispositifs fiscaux, il ne faut pas oublier que dans un investissement immobilier, le vecteur patrimonial compte avant tout. « La démarche doit rester saine. Le prisme fiscal n’est que la cerise sur le gâteau et non le moteur de l’investissement. Sans quoi, on risque de se tromper dans la grille de sélection et négliger les conditions de la revente », insiste Laurent Atsy, directeur général de Bécarré Elysées. Céder aux seules sirènes du rendement immédiat est une erreur sur le long terme.
En achetant un appartement dans le XIXe arrondissement de Paris répondant aux mêmes critères qu’un second situé dans le VIIIe, vous le paierez moins cher et sa rentabilité immédiate sera meilleure. En revanche, sa valorisation et sa capacité de résistance en cas de crise seront toujours moins fortes que celle d’un bien placé dans un quartier recherché. En clair, il ne faut jamais perdre
de vue que l’immobilier reste une valeur refuge plus qu’un objet de défiscalisation. Dans certaines zones, les dispositifs fiscaux créent un effet d’aubaine venant gonfler artificiellement les prix du marché. Le discernement est donc de rigueur pour faire le tri entre dans la jungle des nombreux cadeaux fiscaux (et leurs contreparties parfois coûteuses) réservés aux investisseurs. 
 
 
A chaque profil, son dispositif
Loi Pinel, le plus démocratique
Parmi ceux proposés sur le marché, le plus démocratique est, incontestablement, la loi Pinel. Connu et reconnu, ce régime de faveur a l’avantage de proposer un montage ne nécessitant pas d’ingénierie patrimoniale complexe, pour l’achat d’un bien neuf ou réhabilité entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, sur des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. « Le Pinel permet à de nombreux particuliers d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’un dispositif fiscal attractif, malgré quelques contraintes, dans un environnement de taux d’intérêts historiquement bas.  Outre la réduction fiscale, ces investissements permettent aux intéressés de se constituer un patrimoine immobilier qui pourra générer, s’il est conservé,  un complément retraite », précise Damien Calmel.
L’investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt de 12 à 21 % du prix d’acquisition selon la durée d’engagement de location (six, neuf ou douze ans), calculée sur le prix d’achat du bien. Son rendement net de 2,5 % est non négligeable, mais il faut éviter la surévaluation des loyers lors des simulations. Le logement doit être loué nu, à un prix inférieur d’environ 20 % au marché du secteur concerné, à des locataires dont les revenus doivent être inférieurs au plafond fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du CGI.
Le succès de ce dispositif tient au fait qu’il permet aux investisseurs faiblement imposés d’acquérir un bien à partir de 1 500 €, s’ils passent par une SCPI. Mais il révèle aussi quelques points faibles : l’absence de liquidités pendant une durée minimum de neuf mois et
le plafonnement à 10 000 € des déductions fiscales. « On se retrouve souvent avec un résultat foncier positif à ajouter aux autres charges (intérêts d’emprunt et assurances), ainsi qu’à l’impôt à payer sur le revenu foncier », explique Emmanuel Barrochin, qui recommande l’utilisation de cet effet de levier fiscal aux personnes payant entre 4 000 et 5 000 € d’impôts par an.
 
LMNP, en adéquation avec la société
Autre dispositif qui a le vent en poupe : le loueur en meublé non professionnel (LMNP). S’adressant aussi bien aux investisseurs privés qu’aux institutionnels, cette solution intermédiaire offre des garanties équivalentes au tertiaire, puisqu’il s’agit d’un bail commercial annuel, sur un actif résidentiel. L’engagement de location est fixé à neuf ans, avec la certitude que l’activité sera maintenue durant le bail. « Le gros avantage des LMNP est la simplicité et les faibles coûts de gestion qui permettent aux investisseurs de se positionner sur de 
 nombreux centres-villes dans toute la France », indique Christophe Inizan. En confiant la gestion de son logement à un exploitant, l’investisseur peut ainsi acheter hors taxe un bien neuf et de qualité. 
En outre, le LMNP génère des revenus sans fiscalité et il est amortissable : si le montant de charges à déduire sur le revenu est insuffisant, on peut reporter ses bénéfices l’année suivante. « La location meublée donne la possibilité de défiscaliser des loyers perçus demain et non pas de recevoir une réduction fiscale immédiate. Cela change tout car on va pouvoir amortir 100 % du bien », précise Emmanuel Barrochin.
Les programmes en LMNP font la part belle aux résidences seniors et étudiantes, dont les taux d’occupation sont alléchants. « Les résidences thématiques ont beaucoup de succès car elles profitent d’un biais sociétal : le vieillissement de la population et le besoin en logements des étudiants », analyse Christophe Inizan.
Avec 6 millions de Français de plus de 65 ans sur le marché d’ici à vingt-cinq ans, les résidences seniors ont un bel avenir devant elles, d’autant qu’elles ne représentent aujourd’hui que 1 % du parc immobilier. Mais si les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) séduisent les investisseurs, elles comportent aussi des chausse-trappes. Après avoir connu
une forte croissance, le marché a atteint sa maturité et un certain nombre d’exploitants ont capitulé en raison des importants frais générés par les services proposés par ces résidences. Des contraintes à envisager par l’investisseur avant de se lancer en LMNP.
 
Une loi Malraux assouplie
Modifié en 2016 dans le cadre de la loi de finances rectificatives, le dispositif Malraux offre de nouveaux avantages aux amoureux de la pierre qui veulent faire un investissement conséquent. Attirant essentiellement les investisseurs en locatif pour des biens situés sur des secteurs sauvegardés, la loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 30 % du montant des travaux réalisés. Le plafond de déductions fiscales, jusque-là fixé à 100 000 e par an, correspondant au pourcentage de réduction d’impôts de 22 à 30 % selon les zones, a été relevé à 400 000 e tous les quatre ans, en années glissantes. Cette correction qui concerne les nouveaux programmes avec permis de construire en 2017 ouvre l’accès à la rénovation de grands appartements familiaux.
Un second assouplissement vise à calculer sur trois ans les réductions d’impôts. « Quand vous aviez droit à une réduction d’impôts de 30 000 euros, mais seulement 20 000 euros à déclarer, le reste était perdu. Désormais, la somme qui n’a pu être imputée pourra être reportée », se réjouit Pierre-Olivier Thibault, directeur général de la société Histoire & Patrimoine, pour qui cet aménagement permettra à plus de programmes de se couler dans le schéma Malraux, élargi à des investisseurs moins imposables.
Une troisième modification porte sur la condition d’affectation des lieux. Depuis 2016, une boutique rénovée peut être transformée en habitation afin de répondre aux besoins de logements des centres-villes et ses propriétaires bénéficieront d’avantages fiscaux (hors travaux de transformation). La durée de location, elle, est officiellement de neuf ans, mais en pratique, l’engagement est plutôt de douze ans après travaux.
L’une des difficultés du dispositif Malraux est de bien évaluer le prix du bien par rapport au marché : le prix total est supérieur au prix d’achat initial, car il intègre les travaux, et la plus-value à la revente, imposable, est souvent faible à court terme. La profondeur du marché, en outre, doit être évaluée avec soin. Ce dispositif reste de toute façon une niche fiscale très sélective.
 
Monuments historiques, l’atout esthétique
Tout comme le Malraux, le dispositif des monuments historiques n’est pas pris en compte dans le plafonnement des avantages fiscaux, l’Etat considérant qu’ils est la contrepartie des sujétions de l’investisseur, engagé à mener sur des immeubles anciens des coûts de rénovation plus élevés que sur du neuf. « Dans le cas de rénovation de monuments historiques, il n’y a pas de planification rationnelle rattachée à l’immobilier neuf. Les travaux sont réalisés dans les conditions du construit et sous l’égide des architectes de Bâtiments de France. Ils sont contrôlés par la direction régionale des affaires culturelles, la mairie voire le conseil général », prévient Pierre-Olivier Thibault.
Si l’on compte en moyenne 2 000 € le mètre carré dans un immeuble de qualité neuf, une rénovation dans de l’ancien s’élèvera au minimum à 2500 €/m2. Mais cela vaut le coup. Ces immeubles sont beaux, centraux, avec un confort d’utilisation et de beaux volumes.
« L’investisseur y trouve une très bonne rentabilité locative. Les immeubles anciens rénovés attirent les locataires et l’on voit souvent un transfert de locataires d’immeuble neufs vers de l’ancien », ajoute le directeur. Tout au long de sa vie locative – il faut, en effet, conserver le bien quinze années à compter de la date d’acquisition –, le propriétaire va pouvoir déduire de ses revenus fonciers et, au besoin, de son revenu global, tous les charges et travaux d’entretien, et ce dès l’année de la réalisation de ces travaux.
Le risque majeur de ce dispositif est le sérieux des opérateurs qui effectuent les travaux.
A l’instar de la loi Malraux, le dispositif monuments historiques cible les investisseurs qui recherchent des biens de centre-ville et dont le taux marginal d’imposition dépasse les 30 %. Pour exemple, un célibataire doit justifier d’un revenu imposable au-delà de 35 000 € après déduction des travaux et un couple marié ou pacsé de 125 000 €. 
 
Nue-propriété, l’investissement serein
Pour les clients haut de gamme, le démembrement temporaire de propriété est une autre façon d’acquérir un bien de qualité, très bien situé et à un prix décoté qu’ils pourront ensuite déduire de leurs autres revenus fonciers, sous forme d’intérêts d’emprunt.
Relevant du droit commun et non-fiscal, ce dispositif génère une performance mécanique liée à la revalorisation dans le temps de la nue-propriété (quinze ans en moyenne).
Il concerne des logements neufs soumis aux normes de construction et pour lesquels un bailleur social achète l’usufruit et s’engage à reloger le locataire dans son parc en cas de sortie anticipée du nu-propriétaire. A l’issue de la période de démembrement, celui-ci récupère son bien neuf en pleine propriété sans avoir eu à gérer la location. Un investissement fondé sur la sérénité qui convient à des investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus à l’instant T.
Second bémol : les rares sorties effectives d’opérations de démembrement sur le marché ne permettent pas encore d’avoir du recul sur ce dispositif.
Des questions perdurent sur les conditions du désengagement de l’usufruitier ainsi que de la restitution du bien en pleine propriété.
Déficit foncier, pour s’offrir l’inaccessible Egalement dispositif de droit commun, le déficit foncier ne va pas évoluer dans le temps et ne présente pas de risques fiscaux. Il n’est pas, non plus, soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an. Son grand atout est de donner l’accès aux investisseurs à des adresses prestigieuses, normalement inaccessibles, moyennant un montage assez complexe pour un achat par lots.
On parle, en effet, de déficit foncier lorsque le propriétaire d’un bien mis en location déclare des charges de propriété (travaux de réparation, entretien, copropriété, primes d’assurance, intérêts d’emprunt et taxe foncière) supérieures au montant des loyers qu’il perçoit. Il peut alors déduire de son revenu global la part du déficit qui provient des dépenses déductibles, hors inté-rêts d’emprunt, dans une limite de 10 700 euros par an et à la condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Quant à la fraction du déficit foncier résultant des intérêts d’emprunts, elle ne sera déductible que des revenus fonciers des dix années suivantes. Ce dispositif ne présente un intérêt que pour les investisseurs qui possèdent déjà des revenus fonciers.
 
Une fenêtre de tir en 2017
Ces dispositifs profitent actuellement d’un effet calendrier positif avant l’instauration du prélèvement de l’impôt à la source, le 1er janvier 2018. « Dans le cadre de la loi de finances avec prélèvement à la source et du régime transitoire 2017, le crédit d’impôt qui s’appliquera en mai 2018 devra être déclaré dans l’impôt sur le revenu 2017. Ainsi, tous les travaux qui seront déclarés cette année bénéficieront d’un taux d’efficacité de 130 % », assure Emmanuel Barrochin.
Concrètement, sur le revenu ordinaire viendra s’appliquer un crédit d’impôt du même montant qui effacera la totalité de l’imposition sur le revenu en 2017. Ce calcul concerne le déficit foncier, les lois Malraux et monuments historiques, ainsi que la loi Pinel.
A la réserve près que si l’investisseur n’est pas déjà engagé dans un programme de construction, il lui sera difficile de boucler une opération en loi Pinel d’ici la fin de l’année.
Et une chose est sûre, l’élection présidentielle prochaine risque de changer la donne sur le marché de l’immobilier. La fenêtre de tir est réduite, mais les bénéfices, tant économiques que patrimoniaux, attractifs.
 
❚ Eugénie Deloire


MAJ le 27/04/2017