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Dispositif Duflot



Le Duflot en bref  
 - deux achats de logements neufs  (ou assimilés) par an dans la limite  globale de 300 000 € ;
 - réduction d’impôt de 18 % en métropole et  de 29 % en outre-mer, étalée sur neuf ans ;
 - engagement de location nue pendant neuf ans  à un locataire qui en fait sa résidence principale ;
 - plafonds de loyers qui varient en fonction de la surface du logement et plafonds de ressources des locataires ;
 - normes BBC ;
 - application en zones A bis, A, B1 et B2 ;
 - impossibilité de louer à un ascendant  ou un descendant.
 
S’inspirant du dispositif Scellier dont il est issu, le dispositif Duflot est en application depuis le 1er janvier 2013. Ce dispositif fiscal permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement de mise en location de ce même logement pendant neuf ans, sous certaines conditions. Si un particulier investisseur acquiert ou fait construire un logement neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt s’élevant à 18 % du prix d’achat du logement (dans la limite de 300 000 € et d’un plafond d’achat fixé à 5 500 €/m2), étalée sur neuf ans.
Le bénéfice de cette réduction d’impôt est toutefois soumis au respect de certaines conditions :
- le logement devra ainsi être mis en location pendant une période minimale de neuf ans ;
- le loyer appliqué sera plafonné et inférieur au prix du marché d’environ 20 % ;
- les locataires devront présenter un niveau de ressources également plafonné.
Il est possible de bénéficier de la disposition pour la souscription de titres de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), si 95 % de cette souscription est investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu’il prévoit. Dans ce cas, la réduction d’impôt sera égale à 18 % des 95 % du montant de la souscription, étalée sur neuf ans.
 
Logements concernés
Pour l’ensemble des logements concernés, la réduction d’impôt Duflot s’applique aux logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat.
 
Acquisitions de logements neufs achevés 
Les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ou utilisés sous quelque forme que ce soit. Ne sont pas considérés comme neufs les logements dont la première location aurait pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s’accompagne du transfert au profit de l’acquéreur du bail conclu par le vendeur.
 
Acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement
La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol, ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la
propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux par l’acquéreur. 
Pour cette catégorie d’investissement, les logements doivent être achevés dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier.
 
Construction de logements par le contribuable
La réduction d’impôt s’applique aux logements que le contribuable fait construire. 
Il peut s’agir de constructions ex nihilo, d’additions de construction ou encore de surélévations.
Pour cette catégorie d’investissement, les logements doivent avoir fait l’objet d’une demande de permis de construire après le 1er janvier 2013 et doivent être achevés dans les trente mois qui suivent la date de l’obtention de ce permis.
 
Acquisitions de logements qui font ou ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf
Ouvrent droit à la réduction d’impôt les logements qui font l’objet, après leur acquisition, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA, à condition que l’achèvement de ces travaux intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement.
Sont concernés les logements dont
la construction est achevée et qui ont déjà été habités ou utilisés sous quel-
que forme que ce soit avant le début
des travaux.
Ouvrent également droit à la réduction d’impôt les logements qui ont fait l’objet, avant leur acquisition, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA, à condition que les logements n’aient pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux.
Ainsi, par exemple, l’occupation à titre gratuit de ces logements par le contribuable avant leur première mise en location constitue une situation de nature à lui fait perdre le bénéfice de l’avantage fiscal. Aucune condition tenant à la date de réalisation des travaux n’est, en revanche, exigée.
 
Logements qui font l’objet 
de travaux de réhabilitation
Il s’agit des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Les travaux de réhabilitation réalisés doivent permettre d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. 
La réduction d’impôt concerne les logements qui font l’objet, après leur acquisition, de travaux de réhabilitation, à condition que ces travaux soient achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition, et les logements qui ont fait l’objet, avant leur acquisition, de travaux de réhabilitation, à condition qu’ils n’aient pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux. Aucune condition tenant à la date de réalisation des travaux n’est en revanche exigée.
 
Locaux transformés en logement
Sont concernés les locaux ayant été affectés à un usage autre que l’habitation avant le début des travaux de transformation en logement, qu’ils entrent ou non dans le champ de la TVA. Il s’agit des locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d’entrepôt, de grange ou de hangar. Les travaux de transformation s’entendent, quant à eux, des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration ayant pour effet de rendre habitable des locaux qui ne l’étaient pas auparavant. 
Ouvrent droit à la réduction d’impôt les locaux qui font l’objet, après leur acquisition, de travaux de transformation, à condition que ces travaux soient achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition (paragraphe I, C du nouvel article), et les logements qui ont fait l’objet, avant leur acquisition, de travaux de transformation, à condition qu’ils n’aient pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux. Aucune condition tenant à la date de réalisation des travaux n’est en revanche exigée.
 
Un niveau de performance
énergétique exigé
La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de logement concerné : neuf ou existant. Pour les constructions nouvelles, il s’agit de l’obtention du label bâtiment basse consommation, BBC 2005, prévu par l’arrêté relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label haute performance énergétique ou du respect de la réglementation thermique 2012, la RT2012.
Pour les bâtiments existants, il s’agit soit de l’obtention du label haute performance énergétique, HPE rénovation ou du label bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009, prévus par l’arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label haute performance énergétique rénovation, soit du respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par arrêté du ministre chargé du Logement.
 
Quatre zones retenues
Le zonage retenu est identique à celui du dispositif Scellier. En pratique, il s’agit donc des logements situés en zones tendues : zone A bis, zone A et zone B1. S’agissant des logements situés dans les communes de la zone B2, il est indiqué que ces investissements sont admis au bénéfice de la nouvelle réduction d’impôt à la double condition que leur acquisition ou leur construction par le contribuable intervienne au plus tard le 30 juin 2013 et que la demande de permis de construire s’y rapportant soit déposée avant cette même date.
Passé ce délai, les logements situés dans les communes de la zone B2 sont éligibles sous réserve d’un agrément du préfet de région, après avis du Comité régional de l’habitat.
Enfin, à la différence du dispositif Scellier qui permet aux logements situés en zone C de bénéficier de l’avantage fiscal sous réserve d’un agrément délivré par le ministre chargé du Logement, aucune dérogation pour ces logements n’est prévue dans le cadre du nouveau dispositif. Les logements situés dans les communes de la zone C sont donc systématiquement exclus.
 
Quota de logements Duflot au sein d’un même immeuble neuf
Le nombre de logements ouvrant droit à la réduction d’impôt est limité au sein des immeubles neufs comportant au moins cinq logements.
Le pourcentage de logements n’ouvrant pas droit à la réduction d’impôt ne pourra être inférieur à 20 %.
Ainsi, au sein d’un immeuble neuf comportant 100 logements, seuls 80 d’entre eux au plus pourront ouvrir droit au 
 bénéfice de l’avantage fiscal. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux immeubles dont l’ensemble des logements est acquis par une SCPI. Le respect du quota s’apprécie à la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement acquis au sein de l’immeuble concerné.
En pratique, le respect du quota est garanti par la personne commercialisant les logements (en général, un promoteur). Pour ce faire, le promoteur doit faire figurer, dans l’acte d’acquisition, une mention spécifique certifiant au contribuable que l’investissement réalisé peut ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal.
L’éligibilité du logement est donc conditionnée par cette mention spécifique. Bien entendu, toutes les autres conditions d’application du dispositif doivent être par ailleurs remplies pour ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal.
 
Neuf ans de location
Le propriétaire du logement, personne physique, doit prendre l’engagement de le donner en location nue à titre d’habitation principale à une personne physique, pendant une durée minimale de neuf ans. Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale du sous-locataire à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière, et que le sous-locataire ne soit pas un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire ou de l’associé.
La location doit prendre effet dans les douze mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Lorsque l’immeuble acquis doit faire l’objet de travaux, le délai devrait être décompté à partir de la date de leur achèvement. La location doit être effective et continue pendant une durée minimale de neuf années, sous peine d’une reprise de l’avantage fiscal. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial.
Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, le titulaire du bail doit être une personne physique. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés – y compris une SCPI –, avec l’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l’un des associés.
 
Base de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable, fixé par décret à 5 500 €, quelle que soit la zone dans laquelle l’immeuble est situé. La base ainsi déterminée ne peut excéder la somme de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. Le dispositif Duflot autorisant l’acquisition de deux logements au cours de la même année, ce plafond de 300 000 € est global pour les deux.
Calcul de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 % pour les investissements afférents à des logements situés en métropole et à 29 % pour ceux réalisés outre-mer. La réduction d’impôt est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chaque année, soit au maximum 54 000 € en métropole, soit 6 000 € par an, ou 87 000 € en outre-mer, soit 9 667 € par an.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde ne peut pas être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes. Les fractions qui n’ont pas pu être reportées sont définitivement perdues.
 
Loyers plafonnés
En fonction de la zone dans laquelle se situe l’immeuble, le loyer mensuel hors charge par mètre carré ne peut dépasser un certain plafond (cf. encadré sur les plafonds de loyers). Pour tenir compte du fait que plus les surfaces sont petites, plus les loyers au mètre carré sont élevés, ces plafonds font l’objet d’un coefficient modulateur (0,7 + 19/S, S étant la surface du logement). Le coefficient ainsi obtenu ne peut excéder 1,2.
Exemple : pour un 50 m2 en zone A bis, le loyer maximal est de 16,83 € x (0,7 + 19/50) = 18,17 €.


MAJ le 15/02/2017

 


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La location meublée (8e édition)