107 principes immobiliers pour investir comme un pro et s'enrichir avec la pierre
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Le régime du microfoncier



Les propriétaires-bailleurs dont les revenus locatifs sont relativement peu élevés bénéficient du régime simplifié d’imposition du microfoncier : un abattement forfaitaire appliqué automatiquement par l’administration, majoré de 30 % et supposé représenter l’ensemble des charges. Il concerne l’ensemble des propriétaires-bailleurs, dès lors que les revenus annuels issus de la location nue n’excèdent pas 15 000 €. Cette limite tient compte :

- de l’ensemble des sommes encaissées au cours de l’année d’imposition ;
- de l’ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal ;
- des recettes hors taxes, quand le propriétaire bailleur est redevable de la TVA, de plein droit ou sur option ;
- des recettes réelles, pour l’année au cours de laquelle la location du bien a commencé ou a pris fin. Les bailleurs qui répondent à ces conditions bénéficient automatiquement de l’abattement de 30 %.
Faites bien vos calculs
Le régime du microfoncier est avantageux dans le cas où les dépenses déductibles représentent chaque année moins de 30 % du revenu brut foncier. Ce pourcentage est très souvent dépassé si vous avez engagé des travaux au cours de l’année. Mieux vaut alors opter pour le régime réel d’imposition.
Vous devrez, par conséquent, remplir la déclaration 2044. La vigilance est de mise, car cette option est irrévocable pendant trois ans renouvelables par tacite reconduction pour une nouvelle période de trois ans, sauf dénonciation de votre part.
 
L’imputation des déficits des années antérieures
L’application du régime du microfoncier ne vous fait pas perdre la possibilité d’imputer vos déficits fonciers des années antérieures. Ils viennent en déduction du revenu net foncier déterminé après l’abattement de 30 %.
Par ailleurs, vous avez droit au régime du microfoncier sur les recettes issues de vos parts de SCPI qui ne dépassent pas la somme de 15 000 €. Restent toutefois exclus les logements relevant des dispositifs Périssol, Besson, Robien et Borloo. Précisons que le microfoncier est applicable dans le dispositif Pinel, Duflot, Scellier et sur le nouveau Malraux.
 
Déclaration à remplir :  Il suffit de porter sur la déclaration 2042,  page 3, ligne 4BE, le montant brut de vos revenus fonciers. A charge pour l’administration d’appliquer directement l’abattement de 30 %.
Justificatifs à fournir : aucun en principe. Mais mieux vaut conserver les éléments dont vous disposez afin de prouver que les recettes locatives sont inférieures à 15 000 €.
 


MAJ le 15/02/2017