Quand patrimonial rime avec sociétal

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Article paru dans le magazine n°: 834

Changement de gouvernance chez Perl. La société, spécialiste de l'investissement immobilier en démembrement de propriété, acte ainsi sa volonté de croissance et fait preuve d'une belle confiance malgré la conjoncture. Rencontre avec son nouveau président Julien Drouot-l'Hermine et son directeur commercial, Alexandre Bonvalot.

Investissement Conseils : Quel signe faut-il voir dans le changement de gouvernance ?

Julien Drouot-l'Hermine : Le signe d'une volonté de développement ! Grâce à son créateur, aux dirigeants et aux équipes de Perl, le modèle de l'usufruit locatif social est installé et fait ses preuves depuis vingt ans. Il s'agit à présent de le déployer à une plus large échelle pour répondre aux besoins croissants de logements à loyers abordables en zone tendue. J'aime penser que Perl apporte une réponse sociétale aux enjeux d'aujourd'hui en synthétisant l'intelligence et les ressources des élus, des bailleurs, des promoteurs, des investisseurs privés et des CGP. Tous les collaborateurs de Perl sont animés par cette envie d'être utiles aux autres.

Vous conservez parallèlement vos fonctions de président d'iSelection. Quel message derrière cette double fonction ?

J. D.-H. Oui, je conserve également la présidence d'iSelection, société leader de l'immobilier d'investissement qui fonctionne, comme Perl, en architecture ouverte. Il existe évidemment des synergies à développer entre ces entités aux savoir-faire complémentaires, même si elles ont et conserveront leurs identités propres. Cet écosystème immobilier représentera plus de quatre mille logements par an en nue-propriété, LMNP, Pinel, Malraux... et offrira des perspectives sans équivalent aux professionnels du patrimoine.

Quel est l'ADN de Perl ?

Alexandre Bonvalot : Il y a vingt ans, Perl a initié un modèle d'investissement né d'une observation de la pleine propriété immobilière, constatant que deux types d'acquéreurs se côtoyaient : d'une part les particuliers désireux de se constituer un patrimoine, d'autre part les institutionnels cherchant à loger des actifs en zones tendues, en coeur de ville. L'idée a été de marier les deux mondes, les investisseurs et les bailleurs, sur une temporalité de quinze à vingt ans. Le modèle de l'investissement en démembrement, qui distingue la détention de l'usufruit de celle de la nue-propriété, permet aux particuliers d'acquérir un bien immobilier avec une décote de 30 à 40 %, voire plus, sur le prix de la pleine propriété. Parallèlement, le bailleur institutionnel achète l'usufruit temporaire pour sa mission de service public. Au terme du démembrement, le bailleur effectue les travaux d'entretien prévus par le contrat et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans frais. L'investisseur est exonéré de fiscalité, des aléas locatifs et de la gestion du bien pendant toute la durée du démembrement.

En vingt ans, Perl a ainsi commercialisé 8 724 logements, sur 164 communes réparties sur tout le territoire, notamment en Ile-de-France et en région Paca, avec des prix d'entrée allant de 60 000 € à plus d'1 million d'euros pour la nue-propriété. Nous maîtrisons également l'ingénierie nécessaire aux fins d'usufruit, c'est-à-dire le terme de l'investissement, puisque nous avons réussi les débouclages de quatre opérations à Levallois, Boulogne-Billancourt, Saint-Maur-des-Fossés et Issy-les-Moulineaux, ce qui donne à Perl une expertise unique.

A qui s'adresse la nue-propriété ?

A. B. La nue-propriété est adaptée à de nombreuses problématiques patrimoniales, comme la transmission ou la diversification. Elle est également particulièrement propice en cas d'expatriation. Elle est accessible à tous types de budgets, cash ou à crédit. La clientèle est donc extrêmement variée, du primo-investisseur au gros patrimoine. Le modèle offre un couple rendement-risque extrêmement convaincant, avec un rendement triple net de 3,46 %. Le sous-jacent - la pierre - plaît : il est clairement décorrélé des évolutions de marché et donne des performances dans le temps particulièrement attractives. Il existe un marché secondaire de la nue-propriété, certes restreint mais très dynamique. Le client peut donc sortir à tout moment. Perl propose d'ailleurs ce service depuis 2008.

Quel est l'impact de la pandémie sur votre activité ?

A. B. Bien sûr, chacun a travaillé de chez soi, sans perte de régime. L'indicateur le plus intéressant est le rythme des comités fonciers, qui se sont tenus à la même cadence qu'en temps normal. Les clients n'ont pas annulé leur investissement pendant le confinement. Plus d'un tiers a signé l'acte d'achat durant cette période grâce à la signature électronique, désormais possible sur l'ensemble des programmes de Perl, et 54 % des clients ont reporté leur investissement d'une courte période. Le rattrapage était visible dès le mois de mai, avec une activité supérieure à 2019. Nous avons lancé cinq opérations pendant le confinement, à Marseille, Strasbourg, Paris XIXe, Toulouse et Menton, afin de répondre à la demande et, en plein coeur de la crise, nous avons vendu 85 à 90 % des lots commercialisés. Quant aux chantiers gelés pendant le confinement, les promoteurs ont repris un cours quasi normal d'activité, près de trois cents logements ont été livrés durant l'été sur tout le territoire, ce qui est rassurant. Quelques calendriers ont glissé, mais uniquement sur la durée du confinement ; tout ce que nous avons vendu va donc pouvoir être délivré.

Selon une étude Perl réalisée auprès de ses partenaires CGP, 95 % des experts du patrimoine estiment que l'investissement en nue-propriété est un produit particulièrement adapté à la crise. La plupart constate une stabilité voire une augmentation de la demande d'information, et deux tiers d'entre eux expriment leur confiance sur les perspectives du marché à horizon douze mois.

Quelles perspectives pour le secteur de la nue-propriété ?

J. D.-H. L'investissement en nue-propriété a montré sa résilience lors de ces derniers mois. Dans le climat actuel, c'est une solution sécurisante, puisque l'investisseur bénéficie d'une décote dès l'acquisition et s'affranchit des aléas de la gestion locative pendant toute la période de démembrement. En outre, Perl est le seul acteur immobilier à avoir piloté le cycle complet d'usufruit locatif. L'enjeu est maintenant de développer l'offre ! Le défi de tous les acteurs du marché est d'élargir le potentiel de cette solution prisée par les investisseurs, celui de Perl est de conforter sa position de leader avec les meilleurs programmes immobiliers et le meilleur service.

Quelle sera votre feuille de route en termes de développement et d'objectifs de croissance ?

J. D.-H. Le marché est très contraint, dans un cadre réglementaire serré, nous devrons donc travailler à son élargissement avec les pouvoirs publics. En ce qui concerne Perl, nous viserons dès l'année prochaine une croissance à deux chiffres. A court terme, nous espérons proposer à nos partenaires gestionnaires de patrimoine plus de dix nouvelles opérations avant la fin de l'année, notamment à Paris, Bordeaux, Aix-en-Provence ou encore Rennes.

A. B. Le dernier quadrimestre sera effectivement intense ! A Paris, nous avons lancé cet été une opération en Vefa, entièrement réalisée par Perl, à la Butte-aux-Cailles : Villa Simonet. Elle affiche une durée de démembrement assez exceptionnelle de quinze ans, et une décote de 29 %, pour un prix en nue-propriété à partir de 374 000 €. Le programme propose quinze appartements du T2 au T4.

Comment vivez-vous l'arrivée de nouveaux acteurs sur le marché ?

A. B. Cela nous semble extrêmement sain. Le marché s'élargit et c'est une bonne chose. La concurrence légitime notre modèle et accompagne le travail d'évangélisation sur sa pertinence. Cela nous challenge aussi, notamment en termes de services à destination de nos partenaires. Parmi les services exclusifs, nous avons créé la plate-forme myPerl pour les investisseurs, et perlpatrimoine.com pour nos mille cinq cents partenaires CGP. Notre expertise nous donne une avance considérable, notamment auprès des bailleurs institutionnels qui représentent un pan important de notre activité. Nous travaillons main dans la main avec eux. Nous disposons par ailleurs d'un maillage national de huit agences, à Paris et des grandes métropoles régionales, ce qui nous permet d'être proches de nos partenaires et une plus grande agilité.