02
décembre 2021

Construire son portefeuille SCPI avec l'IA

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C’est face aux difficultés rencontrées à l’aube des années 2000 pour faire référencer les UC immobilières auprès des assureurs que Christian Cacciuttolo, l’un des associés-fondateurs de Sofidy et de la SCPI Immorente, crée, il y a un peu plus de vingt ans, l’Union nationale d’épargne et de prévoyance (Unep), une association d’épargnants qui offre à ses adhérents une gamme complète de produits et services en gestion de patrimoine, via une plate-forme de distribution réservée aux CGP.

CacciuttoloSes particularités ? Sa totale indépendance et sa démarche exclusivement BtoB. L’Unep n’a pas de clientèle directe, mais réunit plus de treize mille adhérents en assurance-vie et trente mille épargnants souscripteurs de parts de SCPI, chacun ayant pour conseil des CGPI « Nous élaborons avec eux le cahier des charges de nos contrats d’assurance-vie, puis nous lançons des appels d’offres auprès des assureurs afin de créer des solutions dédiées », explique Christian Cacciuttolo, président de l’Unep. Tous les contrats référencés sont multigestionnaires et donnent accès à une sélection de plus de sept cents fonds, dont plusieurs SCPI, SCI et OPCI.

-> Outil de souscription et d’analyse

L’immobilier justement… Dans cet univers de plus en plus complexe et spécialisé, il de venait important de proposer de nouveaux outils aux CGP.

Alors qu’il y a cinq ou six ans l’offre en pierre-papier se limitait encore aux SCPI fiscales, de bureaux, de commerce et diversifiées, des véhicules thématiques sont venus enrichir la gamme autour de sujets comme la logistique, le résidentiel ou la santé. Ils permettent d’opérer des allocations sur mesure inspirées de l’approche propre aux OPC VM. « Or il n ’exis

tait pas, jusqu’à présent, d’outil permettant de réaliser la synthèse de telles allocations : difficile dans ces portefeuilles composites d’analyser spécifiquement, par exemple, l’ensemble du patrimoine situé en coeur de ville, ou le patrimoine uniquement dédié aux locaux d’activité », constate Christian Cacciuttolo.

D’où l’offre nouvellement lancée par l’Unep sur son site et baptisée Focus SCPI. Un moteur d’intelligence artificielle capable de proposer une allocation sur mesure en fonction des objectifs, de l’horizon de placement, de la tranche marginale d’imposition (TMI) et des moyens de l’investisseur. Sur la base de ces quatre paramètres, présentés à l’utilisateur sous forme de questions, Focus SCPI est déjà à même d’orienter vers les meilleures solutions. Pour un client en quête de revenus, la plate-forme éliminera d’emblée les souscriptions en nue-propriété ou à crédit, de même que les SCPI de capitalisation ou celles qui ont dans leur objet d’acheter à crédit. Si le paramètre fiscal est prépondérant, l’outil retiendra la meilleure option d’acquisition (soit SCPI investissant à l’étranger, démembrement, assurance-vie, crédit).

-> Formulaire unique

Le moteur présente une simulation et une liste des SCPI les plus pertinentes pour répondre aux objectifs du client et en adéquation avec son profil investisseur. Une fois la souscription réalisée, Focus SCPI permet un suivi quotidien du portefeuille. Dans le cas d’un prospect, l’outil fournit le contact du conseiller en gestion de patrimoine en mesure de l’accompagner. Pour le conseiller, cette nouvelle solution s’affirme comme la promesse d’un gain de temps considérable, tant du point de vue de la négociation avec les sociétés de gestion que sur les aspects réglementaires et administratifs. Le parcours de souscription et le suivi des dossiers sont entièrement digitalisés. Un seul formulaire suffit pour un investissement surplusieurs SCPI : il alimente automatiquement l’ensemble des bulletins de souscription, limitant le risque d’erreur. L’offre intègre également un outil de reporting en ligne.

-> SCPI triées sur le volet

Focus SCPI démarre avec une quinzaine de véhicules, y compris des SCI, à raison de deux ou trois par catégorie ou par classe d’actifs. La sélection s’appuie sur des critères de performance, de qualité du parc immobilier, de report annuel, de mutualisation du risque par unité, entre autres, et, bien sûr, sur la volonté de la SCPI de travailler avec des CGP. Sofidy, Perial, Sogenial, Altixia, Foncière et Territoire, Alderan, ou encore HSBC figurent parmi les premières sociétés de gestion à avoir signé un accord tripartite avec F Unep.

Présenté à Patrimonia, Focus SCPI démarre dans la foulée sa commercialisation auprès des CGP. Avec la conviction de leur offrir un service utile et innovant. Pour preuve : « L’Unep embauche actuellement, signe que l’on y croit », confie son président… 

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