Récompensée lors de nos Pyramides de la gestion de patrimoine pour la qualité de la gestion de son OPCI, Altixia Valeur, Altixia REIM propose également deux SCPI, Altixia Commerces et Altixia Cadence XII, ainsi que des clubs deals immobiliers.
La société de gestion qui a dépassé les 500 millions d’euros d’encours l’an passé continue de cultiver sa différence par différentes innovations.
Entretien avec sa présidente, Sonia Fendler.
Investissement Conseils : Pourriez-vous faire un point sur votre société ?
Sonia Fendler : L’an passé, via une distribution exclusivement en BtoB, nous avons dépassé le cap des 500 millions d’euros d’actifs sous gestion, avec deux SCPI, Altixia Commerces et Altixia Cadence XII, un OPCI, Altixia Valeur, et des clubs deals immobiliers.
Altixia Commerces est notre SCPI labellisée ISR dédiée aux commerces et à frais de souscription réduits, qui se distingue par un patrimoine constitué à 60 % de biens neufs. Cadence XII, notre SCPI diversifiée opportuniste à distribution de revenus mensuels, a réalisé son premier investissement à l’étranger l’an passé. Quant à notre OPCI classifié article 8 SFDR, Altixia Valeur, il est parmi les seuls à enregistrer une collecte nette positive en 2023 avec une belle performance depuis maintenant plus de quatre ans.
En enfin, notre activité de club deal immobilier croît d’année en année, et nous en projetons trois pour cette année.
Nous nous distinguons aussi par des innovations uniques sur le marché français en termes de services : la création de Modul Nue-pro, une formule qui permet à l’investisseur de souscrire la nue-propriété de parts de nos SCPI de façon périodique avec une réduction automatique de la durée afin d’être à l’échéance (par exemple la retraite) en pleine-propriété en une seule fois. Enfin, nous avons également lancé la souscription digitale (et le rachat) de parts de l’OPCI Altixia Valeur pour une détention en direct par le client final en utilisant la Blockchain pour la réalisation des opérations et la tenue de registre des parts retail. Ce mode de détention permet à l’investisseur de s’affranchir des frais, que ce soit ceux du compte-titre ou de l’assurance-vie.
Côté immobilier, nous nous distinguons par des investissements opportunistes et contra-cycliques:nous nous sommes tenus à l’écart des bureaux en Ile-de-France, et nous avons investi de façon conséquente dans des biens neufs aux dernières normes énergétiques. Nous acquérons le plus souvent des biens dans des écoquartiers ou des retail parks en situation dominante sur leur zone de chalandise. Enfin, Altixia REIM, c’est une équipe de dix-neuf personnes qui a été renforcée, l’an passé, par l’arrivée d’un directeur général immobilier, Alexandre Parvez, et d’un AMO-architecte, Manuel Caminade, qui nous accompagne sur la construction immobilière.
Pourriez-vous nous rappeler le positionnement de chacun de vos fonds ?
Altixia Commerces est une SCPI spécialisée sur les commerces en pied d’immeuble, de préférence au sein d’écoquartiers, et les actifs de retail parks, notamment ceux orientés sur l’économie des loisirs, ce qui constitue une vraie spécificité de cette SCPI au sein des SCPI de commerces. En outre, nous entretenons une grande proximité avec nos locataires puisque nous avons fait le choix d’internaliser le Property Management ! Elle compte 120 millions d’euros d’encours et est référencée dans les contrats d’assurance-vie de Generali et d’Apicil. Elle a délivré un rendement de 5,31 % l’an passé, lequel devrait se situer entre 5 et 5,50 % cette année. Sa valeur de reconstitution reste supérieure de 4 % à son prix de souscription, et elle bénéficie d’un report à nouveau d’environ trois mois. Elle est investie uniquement en France, principalement en régions à 62 %, en Ile-de-France à 30 % et à Paris 9 %. Elle compte vingt-deux actifs pour soixante-quatorze locataires. 60 % de son patrimoine est neuf.
Cadence XII est une SCPI de convictions et diversifiée, mêlant commerces (26 %), logistique (5 %), bureaux (31 %) et locaux d’activité (38 %). Son patrimoine se constitue de vingt-cinq actifs pour soixante-treize locataires. Elle se veut opportuniste et a réalisé son premier investissement en dehors de nos frontières, en Irlande, et devrait poursuivre sa diversification toujours en Irlande, mais aussi en Espagne et au Portugal. Elle compte 165 millions d’euros d’encours et est référencée dans les contrats de Generali et Spirica. Sa valeur de reconstitution est supérieure de plus de 3 % à son prix de souscription. Son taux de rendement a atteint 5,6 % l’an passé et sera supérieur à 6 % cette année.
Enfin, Altixia Valeur est un OPCI grand public (160 millions d’euros d’encours), donc composé d’une poche d’actifs financiers de 35 % gérée par Edmond de Rothschild AM France. Le mandat du gérant de la poche financière est notamment de viser une faible volatilité; à ce titre, nous avons fait le choix, dès l’origine, de ne pas investir en titres de foncières cotées. En effet, ce fonds vise à délivrer de la performance, essentiellement grâce à sa poche immobilière.
La performance de l’OPCI s’est élevée à 3,74 % en 2023 et a toujours été supérieure à 5 % les années précédentes. Ce fonds est géré selon une stratégie opportuniste:la création de valeur a notamment été générée grâce à l’acquisition de biens en Vefa en blanc et dont la mise en location a été pilotée par la société de gestion. Plus de 95 % de son patrimoine en valeur vénale est constitué de biens construits depuis moins de cinq ans.
Quelle est votre stratégie sur les clubs deals ?
Nous avons vocation à rassembler une vingtaine d’investisseurs individuels pour acquérir un ou deux biens en bloc ou en cours de construction, pour des opérations d’une taille de 10 à 20 millions d’euros. Ces fonds sont accessibles à une clientèle d’investisseurs professionnels, à partir de 100 000 euros, dans un cadre fiscal avantageux, notamment pour l’apport-cession ou encore l’IFI.
La durée d’investissement est généralement de cinq à sept ans, et l’objectif de performance nette se situe entre 8 et 10 % par an. Ce type d’opération permet aux investisseurs d’avoir une réelle vue sur leur investissement et un rendement plus élevé, mais avec davantage de risques.
Quelles sont vos perspectives pour cette année 2024 ?
Les acteurs de la pierre-papier, visualisée comme un investissement de long terme, ont connu une année difficile. 2024 devrait permettre de distinguer deux tendances avec, d’une part, des acteurs dont les véhicules sont dans une bonne position pour aborder l’avenir et, de l’autre, ceux qui vont avoir des difficultés à gérer leur patrimoine, notamment en termes de liquidité. Ceux qui pourront tirer leur épingle du jeu ne seront pas forcément les plus petits ou les plus récents, mais ceux qui auront su investir à contre-cycle et qui auront une bonne dynamique de collecte et d’investissements. Les plus en difficulté sont les acteurs investis sur de gros actifs de bureaux en Ile-de-France qui, outre l’impact des taux, subissent l’essor du télétravail. Chez Altixia, nous nous sommes toujours écartés de ce type d’actifs et avons réalisé l’essentiel de nos investissements en actifs de petite taille (entre 1 et 10 millions d’euros), dont la bonne liquidité ne s’est pas démentie. La qualité des investissements nous a aussi toujours guidés, notamment en termes de performances énergétiques, ce qui nous permet d’être dans la trajectoire du décret tertiaire qui sera en oeuvre en 2030, c’est-à-dire demain.
Cette année est également celle où des opportunités d’acquisition seront à saisir, ce que nous comptons faire puisque nous avons conservé la trésorerie à investir, et nous espérons que la collecte sera au rendez-vous pour aller plus loin. Des premières opérations ont été réalisées sur des actifs de taille modeste et liquide – 12 millions d’euros, 7 millions d’euros, 3 millions d’euros… jusqu’à 900 000 euros –, tous avec des rendements supérieurs à 7 % ou des durées fermes de location, de belles signatures locatives et de bons emplacements.
Aujourd’hui, les rendements affichés sur le marché sont parfois un peu artificiels; pour bien mesurer la santé d’une SCPI, il convient de s’attarder sur le taux d’investissement immobilier des fonds (plus de 6,5 % chez nous) qui permet de mieux identifier le rendement futur d’un fonds.
Un mot pour vos partenaires conseillers en gestion de patrimoine ?
Les CGP ont toujours eu la qualité de résister aux phénomènes de mode, en investissant toujours de façon contra-cyclique et diversifiée. Le timing est aujourd’hui bon pour investir dans la pierre-papier. Le faire aux côtés de sociétés de gestion dirigées par des personnes de confiance doit être un des critères de leur choix !
