07
décembre 2021

Dol sur la situation du locataire

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Un acheteur signe une promesse de vente sur un immeuble vendu loué, spécifiant que le vendeur est tenu de l’informer périodiquement, jusqu’à la signature définitive, de tout changement qui pourrait affecter significativement l’immeuble et sa situation locative. Or le locataire rencontre bientôt d’importantes difficultés financières. Le vendeur adresse à l’acheteur un courriel évoquant une procédure classique de recouvrement des loyers, puis la vente est signée. S’estimant victime d’un dol, l’acheteur assigne le vendeur en paiement de dommages et intérêts pour perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. Le vendeur est condamné. Il conteste, arguant que l’existence d’un dol s’apprécie lors de la conclusion du contrat, qu’il a eu connaissance de la situation financière du locataire après la signature de la promesse de vente et qu’il n’est pas établi que le défaut d’information était intentionnel. La Cour de cassation rejette son pourvoi:les parties avaient prévu que la situation locative de l’immeuble serait un élément déterminant de leur consentement. Au jour de la vente définitive, le vendeur savait que le locataire souhaitait mettre fin au bail et obtenir une réduction de loyer. Il n’a pas suffisamment informé l’acheteur de la situation réelle. Ce défaut d’information est intentionnel et constitue une réticence dolosive (Cass. 3e civ., 16 septembre 2021, n° 20–19.229 F-D).

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