Riche d’une expertise immobilière plurisectorielle, Paref Gestion propose une gamme de SCPI spécialisées, en France et en Europe, permettant de composer une allocation sur mesure. Rencontre avec Anne Schwartz, sa directrice générale.
Investissement Conseils : Quel est l’ADN de Paref Gestion ?
Anne Schwartz : Filiale de la foncière cotée Paref, Paref Gestion est une entreprise de gestion d’actifs et fonds immobiliers pour compte de tiers, principalement des particuliers via nos SCPI, mais aussi des institutionnels par le biais d’OPPCI. Notre stratégie couvre quasiment toutes les typologies d’actifs (tertiaire, commerces, logistique, résidentiel et tourisme), hormis la santé sur laquelle nous ne sommes pas encore présents. Fort de plus de trente ans d’existence, Paref Gestion compte aujourd’hui près de 1,7 Md€ d’actifs sous gestion au sein de ses SCPI à capital variable, pour vingt-et-un mille clients. 54 % des encours sont déployés sur nos trois SCPI historiques (Novapierre Résidentiel, Novapierre 1 et Interpierre France). Venues compléter la gamme, les stratégies européennes de Novapierre Allemagne, Novapierre Allemagne 2 et Interpierre Europe Centrale totalisent 46 % des encours. Ce qui fait notre spécificité ? Notre présence à l’investissement dans six pays – la France, l’Allemagne depuis 2014, les Pays Bas et l’Europe centrale (Pologne, Hongrie, République tchèque) depuis 2020 – et notre choix de proposer des SCPI spécialisées. Cette stratégie permet aux investisseurs de réaliser eux-mêmes, sur les conseils de leur CGP, des allocations sur mesure.
Quel bilan pour l’année 2021 ?
L’année 2021 nous a permis de réaliser d’excellentes performances. Toutes nos SCPI affichent des taux de distribution en progression, en ligne avec nos objectifs, et parfois même au-delà des objectifs à long terme. Des résultats qui récompensent à la fois notre gestion du patrimoine et les investissements que nous menons depuis 2019. Ils viennent gommer les effets de la crise sanitaire. Les niveaux de distribution de 2021 sont même souvent supérieurs à ceux de 2019.
Pouvez-vous nous présenter votre gamme de SCPI françaises ?
Lancée en 1996, Novapierre Résidentiel, première SCPI résidentielle de capitalisation du marché (312 M€), détient un portefeuille essentiellement parisien. Elle affiche une performance globale de 8 % en 2021 : 6 % proviennent de la revalorisation de la part et 2 % de la distribution de plus-values. Une belle performance globale donc, qui fait suite à des performances de 6 % en 2019 et 2020. Novapierre Résidentiel a bénéficié du dynamisme du marché résidentiel en 2021, une année record avec plus d’1,2 milliard de transactions. Misant sur l’immobilier de démembrement avec bailleur social ou sur un patrimoine avec convention d’occupation, la SCPI achète les immeubles à un prix inférieur au prix du libre. La revalorisation s’opère progressivement avec la consommation des conventions d’occupations et des usufruits jusqu’au retour à la pleine propriété ou la sortie des conventions après une quinzaine d’années en moyenne.
Novapierre 1 est une SCPI de commerces situés en France. Elle détient un portefeuille de 234 M€, répartis pour 47 % à Paris et en Ile-de-France et pour 53 % en régions. Le taux de distribution 2021 atteint 4,8 %, soit la meilleure performance des dix dernières années de son histoire. Un fort rebond qui lui permet de dépasser la performance moyenne des SCPI de commerce (4,3 % sur les trois dernières années). Novapierre 1 bénéficie de deux évolutions positives : d’une part, une diversification de son portefeuille vers les retails parks, les villes de province et les petits centres commerciaux de coeur de ville, alors que la SCPI était historiquement orientée sur les commerces de pieds d’immeubles; d’autre part, le dynamisme de l’activité locative d’après-crise, avec vingt-huit nouveaux baux signés, représentant presque 9 % des loyers totaux de la SCPI.
La SCPI Interpierre France suit, quant à elle, une stratégie d’immobilier de bureaux (67 %) et d’activités (33 %), pour un portefeuille de 200 M€, réparti à 36 % en Ile-de-France et à 64 % dans les grandes métropoles régionales. Son taux de distribution est en forte augmentation, à 5,20 %, contre 4,71 % en 2020. Interpierre France dépasse ainsi son objectif de 5 % et revient au niveau de 2018. Elle cible des actifs inférieurs à 20 M€, loués à des PME en capacité de conserver toute leur surface en cette période de remise en cause du bureau.
Et vos SCPI européennes ?
Ces SCPI sont plus récentes, puisque Novapierre Allemagne, première SCPI à investir à l’étranger, a été lancée en 2014, suivie par Novapierre Allemagne 2 en 2019, puis Interpierre Europe Centrale en 2020. Spécialisée en immobilier de commerce, Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 privilégient les retails parks de centre-ville ou en toute proche périphérie des villes moyennes. Spécificité allemande, ces retails parks associent souvent deux unités alimentaires (un discounter et un magasin plus haut de gamme), mais également un magasin de bricolage, souvent un drugstore, parfois des enseignes de textile… Principalement des commerces essentiels donc, qui représentent 70 % des actifs de Novapierre Allemagne et 76 % de ceux de Novapierre Allemagne 2. D’où les très bons taux de recouvrement des loyers en 2020 et 2021 (95 % à 100 %) et les très bons taux d’occupation. Les deux SCPI ont également connu en 2021 une croissance de 10 % de la valeur de leurs portefeuilles immobiliers grâce à l’attrait de cette typologie d’actifs sur les marchés allemands et au très fort dynamisme du secteur.
Novapierre Allemagne totalise aujourd’hui soixante-deux actifs pour un encours sous gestion de 661 M€ et un loyer de 41 M€ par an. Elle présente un taux de distribution brut de 4,84 % en 2021, avec un dividende de 4,60 % net, contre 4,51 % en 2020. Novapierre Allemagne 2 compte actuellement six actifs pour 173 M€ et 10 M€ de loyers sur l’année. La SCPI réalise un taux de distribution brut de 3,39 %, Après une année d’existence, Interpierre Europe Centrale confirme son lancement réussi. A ce jour, elle détient trois actifs pour 14 M€, et suscite un intérêt croissant. La distribution a augmenté régulièrement au cours de l’année clôturée sur un taux de distribution prometteur de 4,60 %. Cette SCPI cible les immobiliers de bureaux et d’activité en Pologne (à Varsovie, Cracovie et Wroclaw), en Hongrie (Budapest) et en République tchèque (Prague). L’allocation est prépondérante en Pologne, notamment pour des raisons fiscales. C’est également dans ce pays que nous disposons d’un pipeline d’investissements à venir.
Du côté des investissements justement, quid de 2021 et quelles perspectives pour 2022 ?
L’activité a été soutenue en 2021, avec quatorze acquisitions pour 168 M€, en France et en Europe. Toute la collecte a pu être investie et nous avons pu sécuriser un bon pipeline pour la collecte future, notamment avec trois actifs sous promesse pour 96 M€ sur Interpierre Europe Centrale, Interpierre France et Novapierre Allemagne 2. Nous disposons également d’un pipeline sous exclusivité de 67 M€. Voilà qui nous permet d’aborder sereinement la collecte de 2022. Notre activité d’investissement a d’ailleurs toujours été régulière sur nos SCPI. Nous avons même maintenu autant que possible nos investissements en 2020. Ceci se traduit par une croissance régulière de nos actifs immobiliers sous gestion : + 9 % à fin 2021 en tenant compte des cessions et de la valorisation, et même + 10,5 % par an en moyenne sur les trois dernières années.
2021 a notamment été l’occasion de relancer les acquisitions en Allemagne, après une année 2020 plus compliquée. La crise avait fortement impacté le marché immobilier allemand. Nous qui avions un afflux de capitaux à investir, nous n’avons pas été en capacité de positionner toute la collecte en 2020, ce qui a pesé sur les rendements. Aujourd’hui, nous avons heureusement récupéré ce retard !
Quelle est votre vision du marché d’Europe centrale ?
Ces pays sont les moteurs de la croissance de l’Europe et disposent de très bons fondamentaux. La croissance projetée du PIB en 2022 devrait y atteindre +5 % environ, le taux de chômage à peine 3 % en moyenne. Le tissu économique y est extrêmement dynamique; beaucoup d’entreprises internationales cherchent à s’y implanter. Les taux de rendement dépassent ceux des capitales d’Europe de l’ouest, y compris dans l’immobilier prime, ce qui permet de tabler sur des rendements supérieurs à 5 %. Bien sûr, les risques liés à l’environnement politique ne doivent pas être sous-estimés, mais ces pays restent très bien ancrés dans l’Europe et ne devraient pas en sortir.
Quels sont vos projets pour 2022 ?
Nous sommes très intéressés par le résidentiel, en particulier la résidence gérée qui permet d’offrir des solutions d’hébergement à tous les moments de la vie des personnes. Nous comptons développer cette stratégie d’investissement en 2022. Nous continuerons d’oeuvrer à renforcer la performance de nos produits. Nous travaillons également à la labellisation ISR de nos fonds. Interpierre France, puis Interpierre Europe Centrale devraient être labélisés au premier semestre 2022.
Enfin, nous allons poursuivre notre stratégie de digitalisation afin d’accroître la qualité de nos services. Nos associés disposent d’un extranet depuis 2021. Une nouvelle version verra le jour en 2022 et nos partenaires distributeurs bénéficieront, eux aussi, d’un nouvel outil dédié.
