Initialement dédié à l’investissement, Valorissimo distribue Initialement dédiée aux programmes construits par Bouygues Immobilier, Valorissimo s’est muée en une plate-forme transactionnelle ouverte à une sélection de promoteurs dans l’ensemble des dispositifs fiscaux, aussi bien nu que géré, dans le neuf et dans la réhabilitation.
Entretien avec Emma Leca, sa directrice générale depuis trois ans, qui nous présente son dispositif et son point de vue du marché immobilier actuel.

Investissement Conseils : Pourriez-vous nous présenter votre société, Valorissimo ?
Emma Leca : Valorissimo est une marketplace filiale à 100 % de Bouygues Immobilier, dédiée aux prescripteurs banques, conseillers en gestion de patrimoine… A sa création en 2003, elle ne diffusait que des biens du groupe. Depuis 2017, elle s’est ouverte aux autres promoteurs. Dès lors, il s’agit d’une plateforme transactionnelle proposant un stock d’environ trois mille à trois mille cinq cents biens immobiliers, sur lesquels les distributeurs peuvent réaliser leurs recherches en fonction de différents critères : prix, rentabilité, fiscalité, emplacement… Nous les accompagnons donc tout au long de leur parcours de vente, de la sélection du bien jusqu’à la signature de la réservation de façon électronique, en passant par un outil permettant d’évaluer la capacité de leurs clients à se faire financer leur projet.
Valorissimo a fait évoluer son offre au fur et à mesure, tant en termes de profil de clients que de typologies de biens vendus.
Initialement dédié à l’investissement, Valorissimo distribue également des biens destinés à être des résidences principales ou secondaires et s’adresse également à des primo-accédants. Par ailleurs, l’offre destinée aux investisseurs s’est élargie au meublé, au démembrement ou encore à la réhabilitation. Enfin, nous nous distinguons également d’autres acteurs par notre forte présence sur le terrain. Nous sommes donc une plateforme phygitale qui s’appuie sur des services digitaux et la présence d’animateurs dans toutes les régions, aussi bien auprès des distributeurs que des promoteurs.
Pour ces derniers, nous les accompagnons pour fixer leur grille tarifaire et pour adapter leurs constructions aux attentes des utilisateurs. En effet, notre proximité avec les CGP, banques ou agences immobilières nous permet d’identifier les prix psychologiques à ne pas dépasser ou encore les habitudes de consommation immobilière locales.

Avez-vous l’exclusivité des biens que vous commercialisez ?
Tout à fait. Nous ne distribuons des biens que nos partenaires ne peuvent trouver que sur notre plate-forme, qu’il s’agisse du programme dans son intégralité, ou de quelques lots d’un programme. Pour faire de Valorissimo une marketplace de confiance, valoriser notre marque et sécuriser nos partenaires CGP, nous avons fait le choix, il y a un an, de la sélectivité, ce qui nous a conduits à diviser notre stock par deux.
Chaque semaine, notre comité d’approbation réalise une forte sélection des programmes qui lui sont présentés. Cela est d’autant plus important ces derniers mois avec des promoteurs fragilisés. Avec l’appui du groupe Bouygues, notamment sa force de frappe juridique, nous nous attachons à bien observer la santé financière de notre partenaire immobilier, mais aussi l’appétence des utilisateurs de chaque programme, de sa rentabilité, de sa localisation, de sa taille… Un outil de scoring reposant sur une trentaine de critères nous permet d’inclure ou non le programme sur la plate-forme. Seuls trois programmes sur dix sont au final acceptés.
Outre l’offre de Bouygues Immobilier qui nous est réservée, nous travaillons avec une cinquantaine de promoteurs, principalement des opérateurs à dimension régionale.

Un mot sur votre présence auprès des distributeurs ?
Depuis le 1er janvier, nous avons modifié notre organisation commerciale. Elle se compose tout d’abord d’une douzaine de personnes salariées et dédiées aux opérations du groupe Bouygues Immobilier, qui demeure notre compte stratégique. Aux côtés de cette équipe, pour les biens issus d’autres promoteurs, nous avons constitué une force de frappe constituée d’agents indépendants qui animent eux aussi nos partenaires CGP, des banques de réseaux, ainsi que des mandataires indépendants. Cette équipe, constituée d’agents locaux, est ainsi sollicitée en fonction des opportunités régionales que nous sélectionnons.
Ce dispositif nous confère une grande souplesse et nous permet d’apporter une réponse rapide aux promoteurs qui font appel à nos services. Il nous met également en capacité de bien gérer nos effectifs et de faire face aux difficultés de recrutement que nous pouvons observer comme dans d’autres secteurs.

Quels types de biens proposez-vous à vos partenaires ?
Jusqu’à la fin du mois de septembre, nous proposons encore des biens éligibles au Pinel. Notre offre en nue-propriété sous le format ULS (usufruit locatif social) s’élargit également d’année en année. Parallèlement, nous distribuons également des lots dans des résidences gérées pour les seniors et étudiants, mais pas dans les domaines du tourisme et des Ehpad.
En revanche, nous pouvons proposer des biens en location meublée non professionnelle (LMNP) non gérée via des offres déployées par des promoteurs qui proposent des packages incluant les trois services nécessaires à l’obtention du rescrit pour la récupération de la TVA (ménage, accueil, etc.), le mobilier, la gestion locative ou encore les services de comptabilité. Cette offre répond d’ailleurs particulièrement bien à un grand nombre de Français, qu’il s’agisse d’étudiants, de jeunes adultes entrant dans la vie professionnelle, ou encore de personnes entre deux vies, comme les familles monoparentales ou les expatriés de retour en France.
Enfin, nous avons élargi notre offre à l’ancien : Malraux, déficit foncier, monuments historiques et Denormandie.

Quel regard portez-vous sur votre activité depuis le début de l’année ?
Nous avons connu une année 2023 difficile, mais avec tout de même près de deux mille lots vendus, un niveau qui reste bon par rapport à notre marché. Grâce à l’accalmie sur les taux, le marché du Pinel avait bien rebondi en début d’année, avec un taux de désistement qui était revenu à un niveau semblable à la moyenne historique à 20 %, contre 42 % l’an passé, du jamais vu. Néanmoins, les élections ont perturbé notre activité avec beaucoup de pré-réservations qui, malheureusement, sont restées figées.
La fin du Pinel l’an prochain préoccupe légitimement certains promoteurs. Pour autant, nous observons que les investisseurs demeurent toujours attirés par la pierre pour ses vertus patrimoniales, et pas uniquement ses aspects fiscaux, donc dans l’objectif de se construire un patrimoine immobilier, d’en tirer les fruits et/ou de le transmettre à terme.
Du côté du meublé, l’attrait pour les résidences étudiantes reste fort. Nous regrettons d’ailleurs que l’offre ne puisse pas davantage se développer dans certaines mairies… En revanche, l’attentisme est marqué sur les résidences seniors, notamment au regard de la qualité des gestionnaires. Or, les besoins sont importants sur ce marché.
Enfin, nous menons actuellement un important de travail de formation (road-show, webinaires, e-learning) envers nos partenaires, car ces derniers sont davantage habitués à distribuer des solutions en meublé ou en Pinel. Notre rôle est en effet d’être capable de les épauler dans l’évolution de leur offre.