Spécialiste depuis plus de trente ans de la réhabilitation immobilière (monuments historiques, loi Malraux et déficit foncier), Histoire & Patrimoine peut s’appuyer sur un actionnaire puissant, Altarea, pour mener à bien sa mission. Si le marché a reculé ces deux dernières années, Arik Poney, son directeur commercial, se veut confiant envers les atouts de l’immobilier d’exception. Entretien.
Investissement Conseils : Pourriez-vous nous présenter votre société ?
Arik Poney : Histoire & Patrimoine est le spécialiste de la réhabilitation immobilière dans le cadre des dispositifs fiscaux monuments historiques, de la loi Malraux et du déficit foncier. Notre mission est de répondre à l’intérêt particulier, tout en sauvegardant l’intérêt général. En effet, la réhabilitation urbaine a un coût environnemental de 30 à 70 % inférieur à celui d’une construction neuve et sans artificialisation des sols. Plus que jamais, l’avenir est à la rénovation et à la préservation de l’immobilier existant, le tout dans le cadre de normes environnementales et d’une efficacité énergétique élevées. Notre société compte plus de trente années d’existence sur ce marché. Après s’être développée comme une PME durant vingt ans, elle est devenue une filiale à 100 % du groupe depuis 2018. Dès lors, nous disposons d’un actionnariat puissant qui opère sur différents marchés traditionnels et alternatifs. Néanmoins, notre développement demeure autonome avec nos propres équipes de recherche de foncier, de réhabilitation, de vente et de gestion. Notre distribution repose uniquement sur nos partenaires, cabinets de conseil en gestion de patrimoine et réseaux bancaires. En juillet dernier, nous avons d’ailleurs livré notre dix-millième appartements.
Quelles sont les spécialités d’Histoire & Patrimoine ?
Notre savoir-faire repose notamment sur les opérations classées monuments historiques, qui constituent 50 % de notre activité. En effet, il s’agit le plus souvent de grands projets de réhabilitation, comme la reconversion dans le Nord des Grands-Moulins de Paris à Marquette-lez-Lille, avec la création de deux-cent-quarante-six appartements, et de la Caserne de Caux à Douai avec deux cent-trente-sept logements, ou encore en Eure-et-Loir avec l’ancien sanatorium de Dreux et ses deux-cent-vingt-huit lots. Notre structure actionnariale nous permet de supporter ce type d’opérations. Nous avons également acquis une solide réputation qui nous permet d’avoir la confiance des élus locaux, des architectes ou encore des artisans d’art nous permettant de mener à bien nos opérations. Par ailleurs, les biens répondant au dispositif de la loi Malraux représentent 30 % de nos ventes. Ces opérations sont par nature plus petites, entre vingt et trente lots, car il s’agit d’immeubles situés dans les secteurs sauvegardés des centres-villes. Enfin, les opérations en déficit foncier jouent pour 20 % de notre activité. Il s’agit d’immeubles plus classiques et de petite taille également.
Quel regard portez-vous sur le marché actuellement ?
Au début de l’année 2023, le marché était porteur grâce à des taux bas, et à l’appétence des investisseurs et des distributeurs pour la belle pierre. Depuis, le contexte est plus difficile avec la hausse des taux et la fin de certains avantages fiscaux dans le neuf qui nous ont affectés par ricochet. Fort heureusement, cette crise immobilière n’a pas contaminé les autres secteurs économiques qui sont toujours en bonne santé. Or l’immobilier a toujours de bonnes réponses à apporter aux clients qui souhaitent développer ou constituer leur patrimoine. Il convient aujourd’hui, de sortir de cette torpeur et de réenchanter le marché immobilier, car la qualité des produits est toujours là et les investisseurs sont toujours friands d’immobilier pour ses leviers fiscaux, ses solutions de financement et de rendement, et la constitution de leur propre patrimoine. Or, notre clientèle naturelle est celle disposant d’importants revenus et pour qui l’attrait fiscal de nos produits est le plus intéressant.
Quel a été l’impact sur l’activité d’Histoire & Patrimoine ?
Nous avons subi une légère baisse de notre volume d’activité l’an passé. Cette année, l’activité s’est encore ralentie, mais nous avons observé un regain d’intérêt depuis juillet dernier. Entre-temps, nous nous sommes adaptés et avons fait preuve d’agilité pour répondre à la demande des investisseurs. Nous avons pu légèrement baisser le prix des logements et leurs typologies ont été réajustées, avec davantage de studios, et de deux et trois-pièces.
De quelles façons sécurisez-vous vos investisseurs ?
Nous travaillons à tous les niveaux du processus de commercialisation. En amont, nous faisons valider la partie fiscale des opérations par de grands cabinets d’avocats, qui nous accompagnent ensuite tout au long de la période de défiscalisation. En cas de demande de l’administration, nous aidons nos clients à leur apporter des réponses, et nous les épaulons également dans la recherche de financement. A la livraison, AGI (Altarea Gestion Immobilière) propose un accompagnement global avec la mise en place du premier locataire, la perception des loyers, la constitution des garanties, le syndic… Cette structure internalisée peut également intervenir à la revente, à l’issue de la période de détention obligatoire du bien. Néanmoins, nous observons très souvent que nos demeures sont conservées dans le patrimoine des investisseurs pour leur rendement et dans l’optique de leur transmission.
Un mot sur vos programmes en cours de commercialisation ?
Actuellement, nous proposons le domaine de Wendel qui sont les anciens bureaux de la famille Wendel. Ce programme se situe à Hayange, près de Metz, dans le giron économique du Luxembourg. Il s’agit d’une opération éligible au dispositif monuments historiques de cent-vingt-cinq appartements, avec des tickets d’investissements raisonnés : les prix vont d’un peu moins de 200 000 euros jusqu’à 500 000 euros. Mi-septembre, 50 % des biens étaient déjà réservés. Autre exemple, le grand séminaire à Sommervieu qui se situe à cinq minutes de Bayeux et vingt minutes de Caen : il s’agit également d’un programme en monuments historiques de soixante-sept lots. Ici, les prix débutent à partir de 250 000 euros. Enfin, nous proposons également une belle opération en déficit foncier avec Les Terrasses du Mont à Falicon, joli quartier niçois situé à vingt minutes de la promenade des Anglais. Les prix débutent à partir de 350 000 euros, dont 70 % de budget travaux. La résidence comprend dix-huit lots, tous disposant d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin.
