07
décembre 2021

Plus-values mobilières et immobilières

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Les plus-values mobilières Les gains sur cession de valeurs mobilières sont déclarés sur le formulaire n° 2074. Si la banque a procédé au calcul via l’imprimé 2561 ter, il suffit de reporter sur le formulaire 2042.

Calcul des plus-values La plus-value mobilière se calcule par différence entre le prix de cession des titres et leur prix d’acquisition. Le prix de cession est diminué des frais et taxes payées par le vendeur. Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat, ou à la valeur déclarée dans l’acte (donation-succession). Il est majoré des frais d’acquisition supportés par le cédant (commissions, courtages, honoraires, droits d’enregistrement, etc.).

Une fois les calculs réalisés, il convient de faire la compensation entre les plus-values et les moins-values:-si le résultat est positif, la plus-value est taxée au PFU de 30 %;-si le résultat est négatif, la moins-value est déductible des plus-values imposables de même nature de l’année en cours, et, en cas d’excédent, des dix années suivantes.

Attention, toutefois, car en cas de moins-values sur le portefeuille, il faut d’abord imputer ces pertes et ensuite seulement appliquer l’éventuel abattement pour durée de détention.

Ce qui diminue mécaniquement l’imputation des moins-values sur les plus-values imposables… ´ Imposition:abattement ou PFU Les plus-values sont soumises au PFU au taux de 30 %, sans abattement. Il reste possible d’opter pour le barème progressif de l’IR, mais cette option concernera l’ensemble des revenus et plus-values de valeurs mobilières. La plus-value bénéficiera alors des abattements pour durée de détention, mais uniquement pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018, à hauteur de:-50 % si les titres ont été détenus plus de deux ans et moins de huit ans;-65 % lorsque les titres sont détenus depuis au moins huit ans.

L’abattement renforcé (jusqu’à 85 %) prévu par l’article 150–0-D-1 quater du CGI, ne s’applique qu’aux titres de PME de moins de dix ans.

Abattement fixe pour les dirigeants prenant leur retraite Jusqu’au 31 décembre 2022, les plus-values réalisées par les dirigeants qui vendent les titres de leur société (détenus depuis au moins un an) à l’occasion de leur départ en retraite bénéficient d’un abattement fixe de 500 000 €, quelles que soient les modalités d’imposition (prélèvement forfaitaire unique ou barème). Cet abattement n’est pas cumulable avec l’abattement de droit commun. Le cédant doit notamment avoir détenu au moins 25 % des droits de vote, seul ou avec son groupe familial, pendant les cinq années précédant la cession et avoir exercé les fonctions de dirigeant de la société au cours de cette même période. Le dirigeant qui opte pour l’imposition à l’IR peut renoncer à l’abattement fixe de 500 000 € au profit de l’abattement de droit commun ou renforcé (titres acquis avant le 1er janvier 2018).

Les plus-values immobilières En cas de plus-value immobilière imposable, le notaire calcule, déclare et retient l’impôt de plus-value qu’il reverse directement au fisc. Certaines plus-values échappent toutefois à l’impôt.

Cas d’exonération Résidence principale La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt, et il n’est pas nécessaire de la déclarer.

L’exonération n’est valable que si le logement constitue la résidence principale au jour de la vente. Une tolérance d’un an pour vendre après avoir quitté le logement est généralement admise. Attention toutefois, l’exonération disparaît si, en attendant la vente, le logement est mis en location ou à la disposition de proches. (article 150 U du CGI).

En cas de divorce ou de séparation, l’exonération bénéficie également à celui qui a quitté le logement, sous conditions.

Moins de 15 000 € de cession La loi autorise jusqu’à 15 000 € de cession par an et par bien immobilier, sans fiscalité sur la plus-value, quelle qu’en soit la durée de détention. Ce plafond personnel est multiplié par le nombre d’indivisaires en cas de vente d’un bien immobilier indivis.

Vendeur non-propriétaire de sa résidence principale La plus-value réalisée au titre de la cession d’un logement autre que la résidence principale échappe à l’impôt:-si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale directement ou par personne interposée au cours des quatre années précédant la vente;-et si le prix de vente est réinvesti sous vingt-quatre mois dans l’achat ou la construction d’un logement que le vendeur affecte immédiatement à sa résidence principale.

En cas de remploi partiel du prix de vente, l’exonération est proratisée. Ce cas d’exonération n’est valable qu’une fois, mais seules les ventes réalisées depuis le 1er février 2012 sont prises en compte. La plus-value exonérée doit être déclarée. .

Trente ans de patience pour la résidence secondaire La plus-value réalisée sur la cession de tout logement autre que la résidence principale est imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la sixième année: –6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt-et-unième ;-4 % ensuite. L’exonération d’IR est acquise après vingt-deux ans révolus de détention. Pour les prélèvements sociaux, abattement de:-1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième année;-1,60 % pour la vingt-deuxième année; -et 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième année.

L’exonération de prélèvements sociaux est ainsi acquise après trente ans révolus de détention.

Calcul de la plus-value Le notaire établit la plus-value imposable par différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition augmenté de certains frais. Il retient le montant de l’impôt qu’il reversera directement au Trésor public.

Le prix de vente correspond au prix indiqué dans l’acte notarié de vente sous déduction des frais supportés par le vendeur:frais de mainlevée d’hypothèque, commission de l’agence immobilière, frais des certificats et diagnostics obligatoires, honoraires d’architecte, indemnité d’éviction versée au locataire pour qu’il quitte le logement vendu. Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat indiqué dans l’acte authentique de vente, ou à la valeur portée sur la déclaration de succession ou l’acte de donation si le bien a été acquis par héritage ou donation. Les frais d’acquisition, évalués forfaitairement à 7,5 % s’ajoutent au prix d’acquisition. Sur justificatifs, ils peuvent être déduits pour leur valeur réelle.

Le coût des travaux réalisés par une entreprise, appuyés de justificatifs, peut être ajouté au prix d’acquisition. Pour les logements détenus depuis plus de cinq ans, il est possible de retenir sans justification un montant forfaitaire de travaux fixé à 15 % du prix d’acquisition.

L’impôt de plus-value: 36,20 % Le taux d’imposition de la plus-value imposable s’élève à 36,20 %, soit 19 % au titre de l’IR et 17,20 % de prélèvements sociaux.

De plus, lorsque la plus-value imposable excède 50 000 € sur un bien autre qu’un terrain à bâtir, elle supporte, en outre, une surtaxe de 2 à 6 %. .

Gains sur les métaux précieux et les objets d’art Les cessions à titre onéreux de métaux précieux, de bijoux, d’objets d’art, de collection ou d’antiquité réalisées par des particuliers supportent une taxe forfaitaire calculée sur le prix de cession, qui tient lieu d’impôt de plus-value. Le taux de cette taxe s’élève à 11 %, auxquels s’ajoutent 0,5 % de remboursement de la dette sociale (RDS), pour les cessions portant sur l’or, le platine, l’argent et les monnaies d’or et d’argent si elles sont postérieures à l’année 1800. La taxe forfaitaire s’élève à 6 % pour les bijoux, les objets d’art, de collection ou d’antiquité.

Abattements spécifiques sur les terrains à bâtir J usqu’au 31 décembre 2020, les plus-values immobilières sur les terrains constructibles situés en zones tendues pouvaient bénéficier d’un abattement supplémentaire:-70 % si l’acquéreur s’engage à construire des logements collectifs;-85 % si l’acquéreur s’engage à construire des logements sociaux ou des logements intermédiaires (Pinel, etc.). L’abattement s’applique après celui pour durée de détention.

Plus-values immobilières des non-résidents Les expatriés transférant leur domicile dans un Etat membre de l’Union européenne peuvent désormais bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée sur la cession du logement qui constituait leur résidence principale à leur départ de France. La cession du logement doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert.

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