Après le succès de sa SC Pythagore en 2020 et du fonds FPS Newton en 2021, la société de gestion Theoreim lance la SCPI européenne Log In, dédiée à l’immobilier industriel et logistique en Europe. Avec ce nouveau véhicule grand public, elle réaffirme sa philosophie : proposer une gestion immobilière institutionnelle aux investisseurs particuliers. Entretien avec Romain Welsch, président de Theoreim.

Investissement Conseils : Décrivez-nous votre nouvelle SCPI Log In : quelles sont ses ambitions ?
Romain Welsch : Ce véhicule d’investissement grand public a été lancé le 3 octobre dernier, après l’obtention du visa AMF en septembre. Il a vocation à investir dans des locaux industriels avec l’idée de participer, au travers des actifs immobiliers, à la réindustrialisation de l’Europe.
Log In a un horizon d’investissement européen et dispose, dès à présent, d’un pipeline d’actifs localisés en Italie et en Allemagne. Nous avons souhaité ancrer ce véhicule à l’échelle européenne dès son lancement, afin d’affirmer son positionnement. La SCPI Log In investit sur l’intégralité de la chaîne de production immobilière qui englobe les centres de recherche et de développement, dont les locaux de Life Science, les unités de productions et l’ensemble de l’immobilier intervenant dans la chaîne logistique, mais également les data centers. Accessible à partir de 1 000 euros auprès des réseaux de distribution, cette SCPI à capital variable vise un premier objectif de collecte d’une centaine de millions d’euros, d’ici à fin 2023. En sa qualité de véhicule de rendement, elle cherchera à délivrer un dividende récurrent de 5 % pour les investisseurs.

Pourquoi investir le marché de la logistique aujourd’hui ?
La réflexion sur la recherche d’une plus grande indépendance industrielle de l’Europe a émergé avant l’arrivée du Covid, mais elle s’est amplifiée durant la pandémie et a été renforcée par la guerre en Ukraine. La crise sanitaire a provoqué des ruptures dans les chaînes d’approvisionnement, mettant en exergue la nécessité de relocaliser en Europe les outils de production et les chaînes logistiques. Il s’agit d’un changement de paradigme dans la compréhension de la mondialisation : l’objectif est de retrouver des sites de production à proximité et de détenir des stocks suffisants pour faire face aux contraintes d’acheminement. Alors que la tendance à la polarisation des mondes se confirme, le recentrage de l’activité de production en Europe est un enjeu majeur. Les entreprises l’ont bien compris, car il ne se passe pas une semaine sans qu’une nouvelle usine s’implante en France ou en Europe, avec toute l’activité logistique que cela induit.

Quel est l’apport de Principal Real Estate, votre partenaire dans la gestion de Log In ?
La SCPI repose sur l’alliance entre nos savoir-faire de spécialistes de l’épargne et de l’investissement immobilier en Europe.
D’un côté, Theoreim gère la SCPI, et décide des investissements et de l’orientation de gestion du véhicule. De l’autre, le gestionnaire d’actifs Principal Real Estate Europe identifie, analyse et recommande les opportunités d’investissement, tout en assurant le suivi et la gestion des immeubles.
Principal Real Estate dispose d’équipes implantées au plus près des actifs, ce qui nous permet d’assurer un sourcing de qualité et un bon suivi des immeubles sous gestion.

La société Theoreim a été créée en 2020 : quel bilan affichez-vous après deux années d’activité ?
Nous avons connu une importante croissance entre 2020 et 2022. Lancée en décembre 2020, la SC Pythagore, construite en multigestion et en totale architecture ouverte, a répondu à la demande des distributeurs et de leurs clients en quête de diversification de leurs investissements. Nous allons chercher les compétences les plus pertinentes pour gérer chaque classe d’actifs, dans chaque pays. SC Pythagore est exclusivement accessible au travers des contrats d’assurance-vie et plan d’épargne-retraite, et est actuellement référencée chez six assureurs-vie. La collecte a été particulièrement significative sur la première partie de l’année, durant laquelle les marchés ont été porteurs, tandis que la seconde partie de l’année, à partir de mai, a connu davantage de turbulences. Cependant, l’immobilier demeure une classe d’actifs de diversification mise en avant par les distributeurs pour son potentiel sur le long terme.
Fin décembre 2021, la valorisation des actifs du fonds s’élevait à 145 millions d’euros pour une performance annuelle de 3,63 %. Neuf mois plus tard, nous avons dépassé les 600 millions d’euros d’encours.
Quant au FPS Newton, créé début 2021, il reste réservé à une clientèle premium. Ce fonds de capitalisation est accessible soit en direct à partir de 100 000 euros, soit en assurance-vie luxembourgeoise. Il permet aux investisseurs de profiter d’une exposition immobilière avec une fiscalité à la Flat Tax et offre une capitalisation de long terme.

Quel est l’impact de la conjoncture sur vos activités ?
En dépit des incertitudes que connaissent les marchés depuis six mois, l’immobilier dispose de solides fondamentaux. Nous croyons fortement au potentiel de la logistique, du résidentiel, des bureaux – sur les bons emplacements –, et à l’hôtellerie économique et de loisirs. En revanche, nous restons prudents sur le commerce et sur l’hôtellerie d’affaires.
La remontée des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne (BCE) donne lieu à des ajustements de prix sur certains actifs faisant naître des opportunités d’investissement. En cette fin d’année, le marché ne se regarde plus au même prix qu’au premier trimestre 2022. Depuis le début de l’année, nous nous sommes montrés prudents en n’investissant pas la totalité de la collecte de Pythagore afin de conserver une marge de manoeuvre et ainsi profiter des opportunités qui vont se dégager. Les périodes de volatilité sont toujours intéressantes et nous pensons être dans une bonne position pour pouvoir les saisir avec nos différents véhicules d’investissement. Dans ce sens, il est important que les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) rassurent leurs clients sur les bons fondamentaux de l’immobilier sur le long terme et qu’ils rappellent l’importance de la diversification en termes de stratégie, mais aussi au niveau sectoriel et géographique dans leurs investissements… En somme, l’ADN de Theoreim.

Quels sont vos projets en 2023 ?
Nous concentrons nos efforts sur la mise sur le marché de la SCPI Log In, et sur sa bonne intégration dans les réseaux de distribution et auprès des CGP.