Le groupe Magellim, fondé par Steven Perron, vient de racheter Turgot Capital, dont la SCI ViaGénérations, leader sur le marché du viager occupé, gère plus de 900 millions d’euros d’actifs, à fin janvier. Une acquisition qui entérine la stratégie de diversification du groupe, dont l’ambition est d’être un acteur global et intégré du marché de l’immobilier construit autour de trois verticales métiers que sont la gestion d’actifs, l’immobilier et les services.
Investissement Conseils : Après une année 2021 riche en acquisitions, le rachat de Turgot Capital, en février 2022, vient-il confirmer la stratégie de diversification du groupe Magellim ?
Steven Perron : Tout à fait. Pour rappel, le groupe Magellim, constitué en 2018, se compose désormais de trois sociétés de gestion : Foncière Magellan, créée en 2010 et positionnée sur les bureaux, les locaux d’activités et la santé, A plus Finance qui investit dans les résidences seniors, essentiellement pour le compte d’institutionnels, mais également dans le capital-développement, ce qui nous permet de travailler sur des fonds régionaux dotés d’une forte dimension ESS et ISR. A ces activités s’ajoute désormais Turgot Asset Management, avec son fonds phare ViaGénérations positionné sur la thématique spécifique du viager. Le rachat de Turgot Capital, holding de Turgot AM, nous apporte une diversification sur la classe d’actifs logement, et nous prévoyons de lancer un nouveau fonds sur cette thématique au troisième trimestre 2022. La SCI ViaGénérations est référencée auprès des six grands assureurs français (SwissLife, Apicil, Generali, Ageas, Spirica et Afi-Esca) et a collecté, en 2021, plus de 600 millions d’euros.
Avec 3,5 milliards d’actifs sous gestion, quels sont vos objectifs de développement ?
Nous souhaitons renforcer et consolider notre verticale métiers gestion d’actifs avec Turgot AM, A plus Finance et Foncière Magellan, en poursuivant un objectif de croissance organique. Nous comptons à ce jour une centaine de collaborateurs. 2022 sera consacrée à l’absorption de cette croissance organique, et à la mise en place de synergies et de passerelles entre nos différents métiers. Nous détenons désormais une large diversification d’actifs entre les bureaux, les locaux d’activité, la santé, les logements gérés et non gérés, ces derniers faisant l’objet d’un intérêt croissant des investisseurs institutionnels. Nous allons capitaliser sur tous ces savoirfaire et développer de nouveaux véhicules d’investissement, sur nos différentes compétences de gestion. Nous souhaitons également procéder au référencement de nouveaux véhicules auprès des compagnies d’assurance. Nos ambitions, en 2022, sont assez fortes, mais raisonnables, et une grande partie de l’année sera consacrée à la structuration de nouveaux fonds, labellisés ISR – nous en gérons deux et deux autres sont en cours de labellisation. En parallèle, nous maintenons un objectif de croissance externe dans notre verticale métiers services. Nous souhaitons ainsi renforcer nos prises de participations dans des start-up et tiers-lieux à forte dimension technologique et thématique, et qui permettent de fournir des services et du contenu à notre patrimoine immobilier.
Avec Turgot AM, Foncière Magellan, et A Plus Finance, le groupe Magellim se positionne clairement sur le secteur de la santé…
Oui, car il s’agit d’un marché en structuration reposant sur des données démographiques de long terme. On le sait, nous devrons et devons déjà faire face à des problématiques d’allongement de la durée de vie et d’augmentation de la demande de soins de proximité. Nous nous y intéressons via notre SCPI Foncière des Praticiens qui investit dans des maisons de consultation, des centres de soins et établissements spécialisés, avec une forte vocation sociale et favorisant un meilleur maillage territorial. La crise sanitaire a mis en exergue le manque d’offres de soins, et l’exode urbain généré par la crise sanitaire devrait encore plus favoriser le mouvement de déconcentration des grands centres urbains au profit des territoires. Les collectivités locales ont appelé à faire migrer huit cents centres de soins et maisons de consultation en régions, qui deviendront des relais indispensables au bon fonctionnement du système de santé français. Avec Turgot AM, la thématique santé est traitée à travers le prisme du viager (SCI ViaGénération), qui favorise le maintien à domicile des seniors et répond de fait également aux besoins futurs de la société. Enfin, avec A Plus Finance et son OPPCI Silver Génération dédié à l’acquisition de résidences services seniors, nous apportons également une solution en matière d’offres de services répondant à ces enjeux démographiques.
Vous vous renforcez aussi sur l’axe logement…
Le résidentiel est revenu sur le devant de la scène. Plusieurs signaux d’alarme ont été lancés sur le manque d’offre de logement en villes, et le débat s’invite jusque dans la présidentielle. Nous avons décidé de nous intéresser à ce sujet, non pas sous la forme d’une SCPI, mais d’un OPCI à destination des acteurs institutionnels d’origine mutualiste qui veulent apporter une solution de logement qualitative à leurs sociétaires. L’objectif est de leur proposer une habitation aux standards de marché, avec une offre de services qui s’inscrit dans la raison d’être des mutuelles, à savoir le mieux-vivre.
Comment va s’articuler la gouvernance entre le groupe Magellim et Turgot Capital ?
Turgot AM reste indépendante sur la gestion de l’ensemble de ses fonds, y compris la SCI ViaGénérations, et continuera d’acquérir des biens immobiliers en viager. Dans le même temps, ses équipes nous aideront à structurer un nouveau fonds logement, d’ici la fin du deuxième trimestre 2022. Le groupe Magellim prévoit, en outre, de renforcer les équipes de Turgot AM dédiées à la multigestion et aux fonds de fonds sur la partie gestion et actions, qui présentent une complémentarité pertinente avec notre activité immobilière. Ce savoir-faire s’ajoute à l’activité Private Equity et capital-développement opérée par A Plus Finance. Nous allons développer ce secteur auprès des CGP et banques privées, et continuer à animer nos réseaux locaux. Nous sommes, en effet, présents à Nantes, Paris, Bordeaux, Marseille, Strasbourg, Lyon et Toulouse, et nous voulons rester proches de nos clients en régions afin de relayer les initiatives locales dans les grandes métropoles en partenariat avec les banques régionales, les mutuelles et les collectivités locales.
Vous investissez beaucoup dans les régions ?
Oui, c’est en effet pleinement notre ADN. Initialement porté par Foncière Magellan, mais il s’agit aujourd’hui d’un trait commun à tous les rapprochements que nous avons opérés, dont notamment Baltis Capital. Nous avons, dans le Crowdfunding, la dimension communautaire et l’ADN régional qui consiste à investir près de chez soi, dans des projets connus et maîtrisés. Cette activité a donné au groupe Magellim une dimension retail grand public en région, que le groupe ne possédait pas.
Nous visons à accompagner des projets immobiliers innovants en région, comme le développement du site industriel de La Forge à Nantes, un immeuble de bureaux et de nefs industrielles que nous réhabilitons complètement afin d’y développer un écosystème autour de l’industrie de demain. Ce projet fait l’objet d’un fonds dédié sur la thématique robotique s’inscrivant dans la mouvance de la réindustrialisation de la France. Grâce à notre verticale métiers services, nous animons et développons ces projets immobiliers innovants en région.
Quels sont vos objectifs financiers à terme ?
Nous devrions franchir la barre des 4 milliards d’euros d’encours sous gestion à la fin de l’année sur nos différentes structures. Sans nullement se lancer dans une course aux encours, nous nous sommes fixés, a minima, d’atteindre les 5 milliards d’actifs sous gestion en 2025. Si 2022 sera une année de consolidation et de croissance organique avec la sortie de nouveaux fonds, nous serons attentifs, en 2023, aux opportunités de croissance externe qui répondent à notre logique de diversification. Les entités conserveront leur savoir-faire, leur histoire et track-record. L’objectif n’est pas de fusionner, mais d’intégrer au sein du groupe Magellim des spécialistes qui nous apporteront la plus large couverture possible sur l’ensemble des actifs immobiliers existants. Nous visons également l’international, en particulier le Benelux, l’Espagne et le Portugal, via un futur OPPCI à dimension paneuropéenne.
En résumé, quelle est la philosophie du groupe Magellim ?
Nous nous positionnons comme un acteur immobilier et économique indépendant cherchant à porter des projets d’investissements durables et responsables au service des territoires de demain. Nous souhaitons également participer à la transformation numérique de l’industrie immobilière en créant et en accompagnant le développement de lieux innovants, dans une démarche de co-construction avec les acteurs économiques locaux. Nous avons ainsi vocation à soutenir pleinement les initiatives locales, aussi bien via notre activité d’investissement immobilier que par notre activité de capital-développement et venture capital en portant des projets à forte dimension ISR et ESS. Ce dernier axe fait l’objet d’une stratégie de développement ambitieuse, à venir ces prochains mois.
