Sofidy a conclu l’année 2022 sur une activité record, avec une collecte de 1,2 milliard d’euros. En dépit du contexte inflationniste et de la hausse des taux d’intérêt, la société de gestion a maintenu sa stratégie d’investissement diversifiée et placé plus d’un milliard d’euros dans des actifs immobiliers de qualité, principalement situés au centre des grandes villes et sur des secteurs résilients.
La prudence est plus que jamais de mise en 2023. Entretien avec Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy.
Investissement Conseils:Quel bilan tirez-vous de l’année 2022 ?
Jean-Marc Peter : 2022 a été une année record, avec une collecte soutenue des épargnants s’élevant à 1,2 milliard d’euros. Alors que nous traversons une période d’inflation que nous n’avions pas connue depuis des années, le réflexe des Français est de se recentrer vers l’immobilier qui est une réponse pertinente face à la hausse des prix, les loyers étant en grande partie indexés sur l’inflation.
Toutefois, pour que les locataires puissent avoir la capacité de payer ces augmentations de loyers il est impératif que l’immeuble soit bien placé et de qualité. Dans le cœur des métropoles européennes, l’offre reste inférieure à la demande et la progression des loyers tend à compenser la hausse des taux. En revanche, nous pensons que les actifs mal placés pourront être pénalisés.
Décrivez-nous votre stratégie d’investissement ?
Avec plus d’un milliard d’euros investis en 2022, nous nous sommes montrés très sélectifs et prudents en formulant peu d’offres sur un marché impacté par la hausse des taux. Nous avons continué à jouer notre rôle de défenseur du commerce de proximité, notamment de centre-ville qui a été, de trop nombreuses fois, boudé par les investisseurs.
Pourtant les actifs commerciaux ont su démontrer leur mission sociale au coeur des villes durant la crise sanitaire. Nous y avons consacré notre SCPI Immorente 2 qui investit majoritairement dans des murs de commerces au cœur des centres-villes, sur des artères commerçantes de premier ordre, à Paris et dans les grandes métropoles régionales. Cette catégorie d’actifs a aujourd’hui le vent en poupe, et les investisseurs ne se sont pas trompés en revenant en force sur ce secteur.
Quelles performances ont enregistré vos SCPI en 2022 ?
En dépit d’un environnement économique bousculé, Immorente a fait preuve de résilience en capitalisant sur la maturité, la qualité et la diversité de son patrimoine. La SCPI affiche un taux d’occupation en hausse constante depuis un an en s’établissant à 94,6 % pour le troisième trimestre. Au 30 septembre, elle aura investi 234 millions d’euros. Les achats du troisième trimestre ont concerné trois actifs de bureaux, situés à Toulouse et à Aixen-Provence, pour 88 millions d’euros, ainsi que trois galeries commerciales de centre-ville, situées à Saint-Germain-en-Laye, Pantin et Nice, pour 57 millions d’euros. Son caractère ultra-diversifié, tant par son nombre de locataires, de typologies d’actifs et de secteurs géographiques, a fait de ce véhicule une véritable SCPI de fond de portefeuille. Son taux de distribution 2022 devrait atteindre 4,51 %. Immorente 2 a, quant à elle, poursuivi son programme d’investissement sélectif au cours du trimestre au travers de trois nouvelles acquisitions pour un montant total de 3,4 millions d’euros. Conformément à sa stratégie, ces investissements concernent des commerces de proximité dans les grandes agglomérations de Paris (VIe et XVIIIe arrondissements) et Biarritz. Son dividende, en progression de 21 % par rapport à celui de 2021, ferait ressortir un taux de distribution de 4,33 % au titre de 2022.
Par ailleurs, notre SCPI diversifiée Sofidy Europe Invest connaît une collecte très dynamique, avec près de 109 millions d’euros souscrits sur les neuf premiers mois de l’année 2022, dont 41 millions d’euros sur le seul troisième trimestre. Elle a signé une acquisition à Anvers, sa première en Belgique, pour un montant total de 9 millions d’euros. Elle est par ailleurs engagée dans deux nouvelles acquisitions:un immeuble de bureaux loué à un groupe éducatif au coeur de Rotterdam, aux Pays-Bas, et une participation dans un portefeuille d’hôtels localisés dans des grandes villes allemandes et loués à l’opérateur B&B, pour un montant total de 37,7 millions d’euros. Forte d’une trésorerie de plus de 60 millions d’euros, cette SCPI est en bonne position pour saisir les opportunités de marché qui pourraient se présenter dans les mois à venir.
Comment aborderez-vous l’année 2023 ?
Nous restons très prudents et disciplinés face à la hausse des taux et au renchérissement du prix de l’énergie. Nous investi-rons dans des actifs capables de générer des revenus indexés sur l’inflation et occupés par des locataires solides pour assumer l’augmentation des charges de l’immobilier. Nous regarderons, également, les opportunités. La conjoncture est favorable aux bonnes affaires et donnera lieu à des ventes « pressées », à des prix intéressants. Néanmoins, nous maintiendrons notre stratégie du meilleur emplacement, en privilégiant un immobilier de qualité vertueux en termes de consommations énergétiques et en émissions de CO2. En outre, nous sommes convaincus que la mégatendance de la métropolisation reste puissante et que les grandes villes vont continuer de grossir, au détriment des territoires plus ruraux. Nous poursuivrons notre logique de diversification géographique dans les secteurs porteurs, à l’image du tourisme-loisirs qui a retrouvé une grande vigueur depuis la crise.
Notre fonds SoLiving, lancé fin 2022, nous permet d’investir partout en Europe dans l’immobilier résidentiel décliné sous toutes ses formes, à tous les âges de la vie. En quelques mois, ce fonds a déjà collecté 45 millions d’euros et détient 70 millions d’euros de patrimoine.
Quels sont vos objectifs pour cette année ?
Nous voulons au moins maintenir le niveau de dividendes de 2022, qui lui-même était comparable à celui de 2021, voire en légère progression. Nul ne sait de quoi 2023 sera faite, et le risque de récession plane sur l’économie française.
Nous restons raisonnablement optimistes avec les derniers chiffres livrés par la BCE qui tablent sur une croissance de 0,2 % en 2023, pour la zone euro. Quoi qu’il en soit, nous serons très prudents, en adoptant une logique de risque maîtrisé.
