Malgré un marché de l’immobilier chahuté, Julien Bey, directeur général de Domitys Invest, affiche sa confiance envers le secteur des résidences services seniors et sa proposition de valeur. Si les ventes de logements neufs ont fléchi l’an passé, les fondamentaux de Domitys, membre du groupe AG2R La Mondiale, restent solides.
Investissement Conseils : Quel constat pouvez-vous tirer de l’année écoulée ?
Julien Bey : Le marché des résidences services seniors évolue dans un contexte à la fois paradoxal et frustrant. Il est frustrant, car le marché de l’immobilier neuf est assez complexe et très contraint. Nous devons composer avec des coûts de construction qui ont fortement augmenté et avec une gestion des chantiers plus délicate, eu égard aux difficultés accumulées depuis trois ans. Par ailleurs, nous avons subi l’inversion des politiques monétaires, ce qui a bousculé les équilibres et les repères des investisseurs. Néanmoins, le paradoxe est que toutes ces contraintes surviennent au moment où les convictions qui nous guident sur notre marché des résidences services seniors se confirment : nous sommes en plein dans le pic démographique d’arrivée de la génération des baby-boomers dans la tranche d’âge 75–84 ans, avec une augmentation exponentielle du nombre de personnes âgées « fragiles », mais pas encore dépendantes. Les besoins de logements et de services adaptés sont réels, et la question du bien-vieillir est un sujet central pris en main par les pouvoirs publics… Nos fondamentaux sont donc solides, mais dans un environnement de marché complexe.
Comment vous êtes-vous adaptés à ce contexte de marché ?
La hausse des coûts de construction s’accompagne d’un durcissement des normes environnementales qui ont engendré des coûts supplémentaires d’étude, de contrôle et de réalisation, qui eux aussi viennent peser sur le bilan de nos opérations. L’équation est donc délicate : vendre moins cher et construire plus responsable ! Nous avons réalisé un important recalibrage de notre offre pour nous adapter à la nouvelle donne du marché et proposer à la commercialisation des biens délivrant un rendement net de charge, compris entre 3,85 et 4,10 %. Il convient ici de distinguer les résidences déjà lancées et les projets futurs.
Pour les programmes déjà lancés, il était plus délicat d’opérer, mais nous avons su faire preuve d’agilité et d’innovation en revoyant l’usage de certains matériaux ou en envisageant de nouveaux procédés de construction, sans pour autant impacter notre engagement de qualité tant pour nos clients investisseurs que pour nos futurs résidents. Nous avons également fait des efforts importants sur nos marges de promotion immobilière.
Pour les nouveaux projets, nous avions plus de latitude sur la gestion du planning ou encore des prix, quitte à les reporter. Nous avons davantage impliqué les entreprises de travaux dans la phase de conception des projets afin d’optimiser les coûts de construction. Nous avons ainsi pu les retravailler pour les commercialiser dans de bonnes conditions et quand ce n’était pas possible, nous avons été amenés à nous en désengager.
Comment réagissent les investisseurs ?
Aujourd’hui, nous constatons que les marques d’intérêts pour investir en résidences services seniors sont toujours aussi fortes, mais le nombre d’investisseurs qui peuvent financer leur investissement à crédit est moins important en raison de la hausse des taux, notamment chez les plus jeunes épargnants qui ne disposent pas d’apport pour diminuer leur échéance de prêt. A contrario, la part des clients investissant sans avoir recours au crédit est en croissance.
Malgré tout, et plus que jamais, les investisseurs ont de l’appétence pour l’immobilier et en particulier sur les résidences services seniors car les fondamentaux de notre marché sont solides et correspondent aux attentes des épargnants. En effet, la pierre reste le moyen privilégié pour se constituer des revenus complémentaires et préparer sa retraite. Elle répond aux critères de sécurité des épargnants, lesquels appréhendent bien l’investissement immobilier.
L’immobilier géré répond bien à leur envie de ne pas avoir à s’occuper de la gestion locative de leur investissement pour des questions d’envie ou de temps. Il est également un bon moyen de ne pas alourdir leur fiscalité, tout en ayant un rendement cohérent. Enfin, la dimension sociétale prend de plus en plus de poids dans leur décision d’investissement.
De quelle façon accompagnez-vous vos partenaires CGP ?
Le changement a également été brutal pour nos partenaires. Nous avons augmenté notre accompagnement de proximité pour être à leur côté dans cette période plus difficile, et nous avons fait évoluer notre offre d’outils et de services afin de nous adapter à leurs besoins et optimiser leurs propositions commerciales. Nous avons également renforcé notre approche sur les avantages extra-financiers de l’investissement en résidences services seniors, tout en insistant sur les atouts et la qualité de notre offre. Cela s’est notamment matérialisé par de nombreuses visites de résidences déjà en exploitation en compagnie des clients afin de conforter leur décision d’investissement. Nous avons aussi optimisé nos outils digitaux pour rendre l’administration des ventes plus fluide et moins anxiogène pour le CGP et son client, et ainsi gagner en productivité et en satisfaction client. Enfin, nous avons fait beaucoup de pédagogie sur les caractéristiques de notre bail commercial qui est également un argument de vente sécurisant:un engagement ferme d’une durée de onze années et renouvelable, des loyers versés chaque mois net de charges courantes, contre généralement des versements trimestriels, une gestion locative simplifiée et délégué sans aucune charge d’entretien et de réparation, hormis les éventuelles dépenses exceptionnelles de grosses réparations… Et, un point non négligeable en période d’inflation, notre bail est depuis toujours indexé à 100 % sur l’indice de revalorisation des loyers sans aucun plafonnement.
Comment évoluent vos prestations pour répondre aux besoins de vos résidents ?
Ce qui ne change pas, c’est que notre clientèle de résidents est très exigeante sur l’emplacement des résidences, sur la conception et le standing des logements, lesquels doivent être d’une bonne superficie avec des équipements de qualité. Par exemple, nous avons fait évoluer notre gamme de literie et revu certains éléments d’aménagement des cuisines et des salles de bain. Et ce qui se renforce de plus en plus, c’est leur volonté de plus en plus marquée de ne pas être isolés et de rester socialement connectés. Nous proposons ainsi des nombreux rendez-vous tout au long de l’année avec un concours culinaire « Toque Chefs », des initiatives liées aux jeux vidéo, comme la « Domitys Cup », mais aussi le Prix littéraire Domitys… Enfin, nos résidences s’ouvrent également davantage vers l’extérieur, et sont ancrées dans la ville, par exemple avec le développement de bornes de télémédecine.
Pouvez-vous tirer le bilan chiffré de votre année 2023 ?
Notre activité a ralenti de l’ordre de 35 % par rapport à l’année précédente. Parallèlement, eu égard à l’âge avancé de notre parc, nous avons enregistré l’essor du marché secondaire, avec trois-cent-cinquante ventes, et que nous avons accompagné en le structurant en interne. Cela nous permet d’offrir une plus grande diversification de biens pour nos clients et un service de A à Z. 80 à 90 % des investisseurs qui revendent leur bien – par contrainte (décès, divorce, etc.) ou au terme de leur engagement – le font par notre intermédiaire.
Aujourd’hui, le groupe comprend cent-soixante-huit résidences ouvertes pour plus de dix-sept mille résidents et enregistre un taux d’occupation de 97 %. Actuellement, nous comptons une cinquantaine de programmes en cours de construction.
Que proposez-vous dans le neuf ?
Nous avons aujourd’hui une bonne diversité de programmes, aussi bien dans de grandes métropoles, comme Lyon ou en région parisienne, dans des villes moyennes (Moulins, Villars…) que des villes plus confidentielles, comme Pont-à-Mousson qui se situe entre Metz et Nancy. Cela nous permet de proposer de la variété dans les budgets d’investissement, les rendements et de répondre aux sensibilités des investisseurs. Les prix débutent à partir de 120 000 euros HT pour les petites et moyennes villes, avec un budget moyen de 170 000 euros HT et à partir de 140 000 euros pour les grandes villes (avec une moyenne à 200 000 euros). Les rendements nets de charges courantes oscillent entre 3,85 et 4,10 %.
Un mot sur les apports de votre actionnaire depuis juillet 2022, AG2R La Mondiale ?
Le bien-vieillir est un axe stratégique de notre actionnaire, AG2R La Mondiale. La prise de fonction d’Olivier Wigniolle en tant que président exécutif de Domitys, en mai dernier, renforce nos synergies avec AG2R La Mondiale… La construction d’un véhicule d’investissement collectif éligible à l’assurance-vie est d’ailleurs en cours de réflexion.
Pour nos investisseurs et partenaires, avoir un actionnaire aussi puissant qu’AG2R La Mondiale est un gage de confiance et de stabilité.
