En octobre dernier, MNK Partners, société de gestion immobilière indépendante, lançait sa première SCPI, baptisée Reason, diversifiée et internationale et qui repose sur un modèle quantitatif d’analyse des marchés. L’occasion d’aller à la rencontre de son président, Mansour Khalifé.
Investissement Conseils : Pourriez-vous dresser l’état des lieux de votre société, MNK Partners ?
Mansour Khalifé : MNK Partners est une société de gestion indépendante, créée en 2017, spécialisée dans les investissements immobiliers internationaux et multisectoriels. Nous avons débuté notre activité par la création de fonds de Private Equity immobilier de type rendement, et non pas value-add. Nous en sommes au quatrième millésime, avec le lancement récent du FPS MNK Global Core. La stratégie d’investissement de chaque solution est dictée par notre analyse des cycles de marché pour identifier les segments de l’immobilier qui offrent un point d’entrée favorable – en général arrivés à un point bas : en 2020, nous avons opté pour l’hôtellerie qui était alors en plein marasme à cause de la crise sanitaire. De même, nous avons beaucoup investi dans le commerce après le Covid. Nous analysons également les zones géographiques les plus propices : par exemple, notre fonds lancé en juin 2022 avait comme objectif de miser sur la baisse des cycles immobiliers en Europe. Nous sommes ainsi très agiles dans nos convictions, et nous n’avons donc aucun dogme thématique. Notre ADN est de profiter des contrariétés des marchés pour délivrer de la performance à terme. Depuis quatre ans, nous nous appuyons sur un outil d’analyse quantitatif qui agrège un ensemble de données, à la fois macroéconomiques, immobilières et démographiques. Nous nous reposons sur cette data pour définir le cycle des marchés sur lesquels nous nous positionnons à l’investissement. S’agissant de nos encours, nous gérons aujourd’hui 400 millions d’euros sur nos différents fonds professionnels, avec des actifs situés dans sept pays européens, dont un petit tiers en France. Il s’agit principalement de bureaux (48 %), mais aussi de commerces (21 %), d’hôtels (10 %), de logistique (7 %), de résidentiel (6 %)… D’ici la fin de l’année, nous devrions réaliser notre premier investissement aux Etats-Unis. MNK Partners repose sur une équipe d’une vingtaine de personnes réparties sur cinq bureaux situés à Paris, Luxembourg, Madrid, Varsovie et Londres, avec la volonté d’être au plus proche de nos immeubles et de pouvoir suivre l’évolution des contextes locaux.
Pourriez-vous nous en dire plus sur votre outil de gestion ?
Il s’agit d’un outil de gestion quantitative qui nous permet de réaliser des prédictions sur les cycles des marchés que nous observons, une dimension très importante lorsque, comme nous, on opère à l’international. A l’image de ce qui se pratique sur les marchés cotés, il nous permet de réellement piloter nos investissements pour délivrer de la performance sur le long terme, le tout en dépassant les intuitions et les biais émotionnels. Cet outil rompt avec les gestions encore très artisanales et qui n’offrent que peu de perspectives. Il agrège plus de 20 millions de points de données sur dix-sept facteurs macroéconomiques, démographiques et immobiliers sur un historique de plus de quinze ans et trois-cent-soixante villes dans le monde. Par exemple, nous sommes en mesure de pouvoir estimer une espérance de profit à cinq ans sur le marché de la logistique à Amsterdam. Nous sommes également en capacité de déterminer des corrélations entre des secteurs immobiliers et certains facteurs. Par exemple, les prix des actifs de bureaux sont aujourd’hui de moins en moins corrélés à la macroéconomie car la croissance est de plus en plus tirée par la technologie. Dès lors, nous privilégierons le marché de bureaux de villes très dynamiques et de plus en plus technologiques, et sur des emplacements très centraux. Ces éléments nous permettent ainsi de pouvoir conduire une politique de gestion agile, de décider quand entrer ou sortir d’un marché. Les volumes de collecte peuvent aussi être modulés en fonction des opportunités de marché, afin de garantir une flexibilité et une agilité face aux fluctuations des cycles immobiliers. Cet outil est une aide à la décision pour les gérants de MNK Partners qui analysent de façon très fine les cycles et les opportunités grâce à la data et s’appuient sur des données factuelles pour prendre leurs décisions.
Pourquoi avez-vous décidé de créer la SCPI Reason ?
Jusqu’ici nous avions refusé l’idée de lancer une SCPI car nous estimions que le marché était arrivé à un niveau trop élevé et qu’il était en pleine mutation. Par ailleurs, gérer un fonds ouvert nécessite des outils, car les cycles immobiliers sont de plus en plus courts et de plus en plus amples, d’autant plus pour des véhicules comme les SCPI de rendement. Aujourd’hui, le marché recèle de nombreuses opportunités, et nos outils de gestion sont suffisamment robustes pour opérer. Reason n’est pas une énième SCPI, mais se définit comme un nouveau mode de gestion de l’épargne immobilière avec une stratégie de gestion Core, c’est-à-dire répondant aux fondamentaux solides de l’immobilier. En effet, nous investirons sur toutes les typologies d’immobilier et sur des marchés où la profondeur sera forte, avec une grande importance donnée à la qualité du locataire et de l’emplacement. Nous aurons une politique active d’arbitrage de nos investissements, dans le respect de la réglementation bien sûr, avec des paniers de biens immobiliers pilotés selon leur rendement et leur maturité. En revanche, nous n’avons pas vocation à réaliser des travaux sur les immeubles car cela dilue la performance finalement servie aux investisseurs.
Quels sont les autres points de différenciation de votre SCPI ?
Conformément à l’ordonnance du 3 juillet dernier sur les FIA, Reason aura la capacité d’investir dans les énergies renouvelables, si les opportunités se présentent. Par ailleurs, le prix de la part de la SCPI a été fixé à un euro afin d’offrir à chaque investisseur le maximum de flexibilité. Ainsi, il leur sera possible d’investir chaque mois pour quelques dizaines d’euros et à leur rythme. Le dividende sera versé mensuellement. Toutes les autres modalités d’investissement sont d’ores et déjà disponibles : acquisition en démembrement de propriété partiel ou total, réinvestissement du dividende, épargne programmée…
Quels sont vos objectifs de performance pour la SCPI Reason ?
Reason vise un taux de distribution cible de 6 % par an et un TRI cible de 7 % sur huit ans. Bien sûr, il s’agit d’objectifs non garantis. Trois actifs sont en cours d’acquisition : deux en Irlande, un actif de commerce et un sur l’éducation, avec des rendements supérieurs à 8 % et des baux courant encore sur respectivement sept et dix ans, et un autre au Royaume-Uni, une plate-forme logistique offrant un rendement de 9 % avec un bail de dix ans. S’agissant des frais, nous avons choisi la formule avec une commission de souscription de 12 % TTC et des frais de gestion de 13 % HT sur les loyers et produits financiers. Nous n’avons pas opté pour le modèle du « sans frais d’entrée » car il pousse à la collecte et a, sur le long terme, un coût supérieur pour l’investisseur. Notre délai de jouissance a été fixé à cinq mois.
Comment allez-vous distribuer ce fonds ?
Notre commercialisation reposera principalement sur nos partenaires conseillers en gestion de patrimoine, family offices et banques privées. En revanche, Reason ne sera pas accessible à l’assurance-vie pour nous éviter le piège de la liquidité et pour bien piloter nos flux. En effet, nous avons la volonté de maîtriser notre collecte et de l’adapter à nos convictions de marché. Notre métier n’est pas de collecter et de construire un rendement « artificiel » basé sur un délai de jouissance, mais de bien sélectionner et gérer des immeubles pour délivrer de la performance sur le long terme.
