Spécialiste de la rénovation urbaine et de l’investissement dans l’ancien, le groupe Créquy se distingue par ses projets à grande échelle et son positionnement sur le secteur social. Une nouvelle plate-forme digitale vient simplifier la commercialisation de ses solutions, notamment un véhicule collectif en SCI. Rencontre avec son président, Hervé Tillier.

 Investissement Conseils : Quel est votre ADN ?

Hervé Tillier : Le groupe Créquy s’est créé autour de trois personnes présentes depuis le début. Notre philosophie est basée sur le «  travailler ensemble  ». Le groupe s’est bien sûr étoffé, mais il a conservé ce mélange d’amitié et de volonté de réaliser des projets en commun. Nous croyons à la force du relationnel, et plutôt que de segmenter nos métiers, nous établissons des liens transversaux. Notre métier depuis plus de vingt ans consiste à réhabiliter des immeubles anciens en cœur de ville, en collaboration avec des investisseurs. Nous créons des lieux de vie modernes, tout en conservant le cachet de l’ancien. Ces transformations urbaines s’inscrivent dans une dynamique de métamorphose des centres de ville et participent à l’attractivité des quartiers historiques. Pour nous, chaque dossier est unique, nous n’avons pas standardisé notre métier, et nous maîtrisons tous les maillons de la chaîne, de la prospection des immeubles à leur gestion, afin d’offrir une prestation globale à nos clients.

Qu’est ce qui vous différencie ?

Nous travaillons à grande échelle. C’est beaucoup plus efficace pour traiter un quartier paupérisé, où la problématique implique de mettre en œuvre une ingénierie sophistiquée qui serait compliquée à actionner sur un seul immeuble. Lorsque nous intervenons sur une zone, nous traitons aussi bien des monuments historiques que des bâtiments dont personne ne voudrait. Or nous devons aussi trouver une solution pour ces immeubles complexes. Ensuite, vendre tout un quartier implique un business model sur le long terme. Cela nous a amenés à nous positionner également sur la gestion. Nous nous sommes confrontés à la problématique des loyers, avec un constat : sur toutes les villes où nous sommes présents (Nice, Toulon, Nîmes, Montpellier, Mulhouse, Saint-Etienne, etc.), les loyers sont trop élevés. Nous avons donc choisi de proposer des locations à prix modérés. Un secteur porteur qui a du sens sur le plan humain, qui permet aussi d’obtenir des aides de l’Etat et qui offre aux investisseurs des avantages fiscaux.

Comment se traduit cette stratégie ?

Dans les immeubles que nous réhabilitons, nous ne nous attachons pas uniquement au constructif, mais également à l’usage qu’en auront les locataires. S’ils s’y sentent bien et qu’ils parviennent à le faire vivre, le bâtiment est valorisé, le loyer se sécurise, etc. La France est très en retard sur la déconnexion entre usage et propriété. Or il faut tout de suite penser à l’usage : prévoir des jardins partagés, une cantine à moins de cinq euros, un Fab Lab… Il faut soutenir des systèmes associatifs au pied de l’immeuble pour recréer du lien et de la vie ; cela fonctionne très bien ! A Saint-Etienne, nous avons installé une association de commerçants qui n’a aucune valeur financière, mais une vraie importance pour le bien vivre des habitants ; elle fait figure de référence aujourd’hui. Le quartier est devenu le deuxième plus prisé de la ville, alors qu’il était le dernier avant notre intervention. Dans le cas des immeubles anciens, la démarche collaborative est facilitée car ils intègrent souvent du collectif dès l’origine, comme un puits dans la cour, par exemple.

Le social n’est-il pas un frein pour les investisseurs ?

Le social reste un gros frein pour les investisseurs. Pourtant, les clients fortement imposés ont tout intérêt à opter pour un immobilier social plutôt qu’un bien classique sur lequel l’avantage fiscal obtenu est repris par l’impôt sur les loyers. En immobilier social, ils bénéficient de 70 % d’abattement sur les loyers. Prenons l’exemple de Nice : est-il plus intéressant de gagner 18 €/m2, fiscalisés à 45 % (IR) + 17,2 % (PS), ou 9 €/m2 avec 70 % d’abattement ? A partir d’une TMI à 30 %, la deuxième solution est pertinente. Nous proposons un simulateur en ligne qui permet de faire ces comparaisons, en fonction de sa situation personnelle. Autre avantage en loyer modéré : une forte demande de locataires. Le client a donc la possibilité de sélectionner, sachant que les plafonds de revenus prévus par la loi sont en réalité très au-dessus du revenu moyen des locataires. De plus, les loyers modérés engendrent moins de turnover.

Comment envisagez-vous la question énergétique ?

Nous avons eu le premier trophée Energivie sur un projet très innovant à Mulhouse. Toutefois, nous sommes contre les lois énergétiques, contre les normes, qui ne sont pas toujours justifiées. Ainsi, les immeubles anciens ont déjà une très bonne capacité d’isolation ; on ne l’améliore pas en mettant du placo. Nous préférons faire du sur-mesure, immeuble par immeuble, afin d’être efficaces, même si cette politique nous prive de certaines aides. Nos projets atteignent d’ailleurs des performances énergétiques équivalentes, voire supérieures, à celles de logements neufs.

Quelles sont vos solutions ?

En matière de vente, nous avons deux méthodes : soit la vente directe aux clients, soit la solution collective de véhicules d’investissement, notamment sous forme de SCI. Celle-ci permet aux investisseurs de souscrire des produits difficilement accessibles. Nous sélectionnons de grands projets de réhabilitation urbaine, sur lesquels nous travaillons en amont. Notre plate-forme permet au client de les découvrir et de choisir le projet qui lui semble le plus adapté à ses attentes. Il n’a plus qu’à acquérir des parts, accessibles très simplement dès 10 000 €. Sur ces produits, il est possible de souscrire jusqu’en décembre, car le dossier de l’immeuble a été pré-travaillé. La solution Créquy est plébiscitée par les conseillers en gestion de patrimoine qui l’utilisent pour diversifier le patrimoine de leurs clients comme ils pourraient le faire avec des parts de SCPI. Sauf qu’une SCPI est un véhicule beaucoup plus lourd et contraignant, dans lequel l’investisseur ne connaît pas les futures acquisitions : il signe un chèque en blanc ! Dans la solution Créquy, le projet est clairement identifié, et les clients partagent sa propriété et sa gestion. C’est en fait un club deal qui suit la réglementation immobilière. 

Sur quelle fiscalité reposent vos solutions ?

La performance fiscale est au cœur de nos solutions. Nous proposons toutes les lois fiscales, même si nous sommes sceptiques sur le dispositif Denormandie. Ce qui nous guide dans la création d’une solution, c’est la loi de finances. Concernant nos solutions collectives, nous groupons les investisseurs en fonction de leurs objectifs. Notre simulateur permet de les orienter vers tel ou tel projet en fonction de leurs critères propres. Au sein des SCI, il est important que les clients partagent le même objectif. Il faut une cohérence des associés, une stratégie collective. Ils s’engagent pour onze ans minimum ! 

Où en êtes-vous de la digitalisation ?

Le groupe Créquy vient de lancer sa nouvelle plate-forme en ligne afin d’améliorer le service et la relation client. De la présentation du produit à la signature électronique en passant par le suivi, cette nouvelle interface efficiente et évolutive est à la fois un outil d’aide à la décision pour les investisseurs et un gain de temps pour nos partenaires, dont elle facilite la vie grâce à la souscription en ligne, à la signature électronique et au suivi de l’investissement.

Quelle est votre relation avec les CGP ?

 Nous avons commencé à distribuer nos produits par leur intermédiaire, avec des partenaires très haut de gamme. Aujourd’hui, nous constatons que les CGP sont de plus en plus qualitatifs. Ils ont un bon niveau de compréhension des schémas complexes et de leur présentation. L’épargne à court terme, disponible, rentable et garantie n’existant plus, les CGP doivent orienter différemment leurs clients. Notre offre répond parfaitement à leurs besoins. C’est un produit de niche pour eux. Et nous le rendons très concret avec des visites d’immeubles, des informations instantanées via notre plate-forme digitale… Nous avons un très bon retour des conseillers en gestion de patrimoine qui adhèrent à notre système et un excellent récurrent. Par ailleurs, nous leur proposons des formations une ou deux fois par an pour les valider en carte T, en collaboration avec notre chambre.

❚ Propos recueillis par Elisa Nolet