2020, l’année du renouveau pour Foncia Pierre Gestion qui devient Aestiam. Au-delà de la crise qui secoue tous les marchés et oblige chacun à se réinventer, la société de gestion de SCPI amorce une évolution de sa stratégie, avec un changement de nom et la mise en avant de sa gamme auprès des CGP. Entretien avec Alexandre Claudet, son nouveau directeur général délégué.

Investissement Conseils : Quel est votre ADN ?

Alexandre Claudet : Foncia Pierre Gestion, aujourd’hui Aestiam, est l’une des plus anciennes sociétés de gestion de SCPI, avec plus d’une trentaine d’années d’existence. Elle s’est créée dans la durée. Nos véhicules ont donc une réelle antériorité. Ils se sont constitués par petites augmentations de capital, en prenant leur temps, ce qui leur permet de disposer d’actifs solides et de qualité. Avec environ 400 millions d’euros de capitalisation pour les deux principales SCPI, nos véhicules ne sont pas les plus gros du marché. Mais ils bénéficient d’une bonne diversification et d’une mutualisation des risques au moins aussi importantes que les poids lourds du secteur, grâce à un nombre d’actifs conséquent et à des locataires à la fois nombreux et variés, garantissant le très bon équilibre de nos solutions. Autre point fort : nous disposons de reports à nouveaux de qualité.

Qu’attendez-vous de votre nouvel actionnaire, BlackFin ?

A. C. Historiquement dans le giron de Foncia, la société a effectivement été rachetée fin décembre 2019 par BlackFin, un fonds de développement français et le premier dédié aux services financiers. BlackFin nous apporte de nouveaux moyens, son savoir-faire dans le domaine de la finance, et tout son réseau par le biais de ses autres participations. Ce changement de gouvernance va accompagner notre objectif de développement : nous souhaitons proposer de nouveaux produits et services, et accroître notre présence, notamment auprès des conseillers en gestion de patrimoine. Ces évolutions impliquent de pouvoir offrir à nos partenaires des services digitaux. A commencer par un nouveau site Internet, plus complet, plus ergonomique et plus agréable, qui devrait être opérationnel au mois de juin.

Nous voulons également mettre en place, si possible avant l’été, un extranet pour nos clients et partenaires. Et nous travaillons à la mise en place de futurs autres services, comme le financement à crédit des SCPI, le référencement au sein de contrats d’assurance-vie ou la souscription démembrée. Le déploiement de cette nouvelle stratégie passe par notre récent changement d’identité et de nom : Foncia Pierre devient donc Aestiam. Ces évolutions impliquent aussi le renforcement de nos équipes : Bruno Pauly vient d’être nommé directeur du développement, en charge de la politique de distribution, du service client et du marketing. Il favorisera l’homogénéité et la fluidité de fonctionnement des services dirigés vers nos partenaires et nos clients. Un directeur des investissements nous rejoindra à la rentrée et l’équipe commerciale va également s’étoffer.

Vous-même venez de rejoindre Foncia Pierre Gestion. Quelles actions entendez-vous mener ?

A. C. J’ai effectivement rejoint la société début avril, en tant que directeur général délégué, et en prendrai la présidence, dès cet été, avec le désir de contribuer à lui faire passer une nouvelle étape dans sa croissance. Cela fait plus de vingt-cinq ans que j’évolue dans le milieu de la gestion de patrimoine et de l’immobilier. Grâce à mes deux dernières expériences chez Perial Asset Management et Atland Voisin, j’ai l’habitude de développer des SCPI auprès d’un réseau de distributeurs conseillers en gestion de patrimoine.

C’est ce savoir-faire que j’entends apporter à Aestiam. Je souhaite également travailler à optimiser notre organisation afin d’être encore plus efficaces et de favoriser plus de proximité avec l’ensemble de nos clients, qu’ils soient particuliers, distributeurs ou locataires de nos biens.

Quelles solutions proposez-vous ?

A. C. Aestiam représente 1,2 milliard de capitalisation, investis en bureaux, commerces et hôtels, majoritairement à Paris et en Ile-de-France, mais aussi dans les grandes métropoles régionales, ainsi qu’à l’étranger, au Luxembourg, en Allemagne et en Belgique, de façon plus ou moins importante selon les SCPI. Ce patrimoine est réparti sur cinq SCPI, dont trois constituent le coeur de gamme : Placement Pierre, une SCPI orientée bureaux, Foncia Pierre Rendement, une SCPI orientée commerces, et Foncia Cap’Hébergimmo, une SCPI orientée hôtellerie et séminaires. Des SCPI typées donc, et une gamme complète qui affiche de bons niveaux de performances : selon l’IEIF, chacune des SCPI surperforme son benchmark. Foncia Pierre Rendement affiche 4,59 % en 2019, contre 4,42 % pour sa catégorie. Placement Pierre réalise 4,92 %, contre 4,28 % pour sa catégorie. Et Foncia Cap’Hébergimmo totalise 4,71 %, contre 4,50 % pour les SCPI spécialisées.

Comment réagissez-vous à la crise du Covid-19 ?

A. C. Nous avions investi de façon importante en début d’année et n’avons donc pas à court terme de contrainte de collecte non placée. Concernant les loyers, la vraie question aujourd’hui est celle de leur encaissement. Nous vivons une situation exceptionnelle qui fragilise énormément toutes les structures actuellement fermées, en particuliers les hôtels et certains commerces.

Nous faisons face à une double problématique. D’une part, les associés attendent leurs revenus complémentaires. Nous devons donc défendre leurs intérêts et faire le maximum pour sécuriser un rendement le plus proche possible de ce qu’ils espéraient. D’autre part, nous devons aussi protéger nos locataires qui, pour certains, n’ont plus aucune rentrée. Notre approche consiste aujourd’hui à encaisser le maximum de loyers possible, tout en veillant à ce que nos locataires ne fassent pas faillite, car il s’agit des loyers de demain, ceux qui feront la valeur de la SCPI. Nous sommes d’ailleurs conscients des possibles difficultés de relocations dans un contexte de crise économique. La première étape consiste donc à mensualiser les loyers, habituellement versés trimestriellement et d’avance. Deuxième étape : dans certaines situations, nous pouvons accepter de décaler les loyers dans le temps. Enfin, troisième étape, pour les locataires les plus touchés par la crise, nous pourrons abandonner un, deux, voire trois mois de loyer si c’est nécessaire, et si possible avec une contrepartie, comme un engagement plus long. Nous devons analyser toutes les demandes au cas par cas, avec bienveillance mais aussi avec fermeté.

Concernant les dividendes, pour assurer les performances de l’année, nous pourrons jouer sur le report à nouveau. Selon nos perspectives, la SCPI Placement Pierre devrait sortir un dividende annuel assez proche de celui de 2019, grâce au bon niveau du report à nouveau. Foncia Pierre Rendement sera un peu en retrait. Elle marque aujourd’hui un recul de 12,5 % par rapport à la même période l’an dernier. Et Foncia Cap’Hébergimmo est dans une situation plus complexe, avec des prévisions encore difficiles à chiffrer, mais un retrait de l’ordre de 30 % actuellement par rapport à la même période l’an dernier.

Comment envisagez-vous les mois et années à venir ?

A. C. Entre 2008 et 2013, malgré la crise, les SCPI se sont très bien comportées. Cette fois encore, en dépit d’un ralentissement à court terme, le marché devrait retrouver l’intérêt des épargnants, a fortiori dans ce contexte de taux bas et de volatilité plus faible que sur les marchés actions.

La crise ne remet pas en cause le marché des SCPI. Il souffrira un peu cette année, mais c’est un marché de long terme. Notons d’ailleurs que les souscriptions des mois à venir seront finalement peu impactées par la situation actuelle en raison du délai de jouissance.

Nous avions initialement des objectifs de collecte 2020 ambitieux, que la situation nous amène à réduire. Après un premier trimestre très correct, la collecte a, bien sûr, freiné à partir d’avril, mais le tarissement n’est pas total et l’activité devrait repartir doucement au terme du confinement. Depuis le début de la crise, nous connaissons par ailleurs une activité très intense en interne, à la fois au niveau de l’équipe immobilière en lien avec les locataires, mais également au niveau marketing. Nous travaillons à 150 % sur toutes les évolutions et innovations prévues. Un travail invisible de l’extérieur mais qui est considérable et essentiel pour notre développement.

Si l’on regarde le « verre à moitié plein », ce temps « suspendu » du confinement n’aura pas été un temps perdu. Il nous aura peut-être même permis d’aller encore plus vite dans nos transformations stratégiques !