02
décembre 2021

Investissements immobiliers, revenus fonciers et BIC meublés

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Les loyers tirés de la location nue des biens détenus sont imposables au titre des revenus fonciers. Ceux issus de la location meublée sont considérés comme des BIC.

Certains investissements immobiliers locatifs accordent un avantage fiscal particulier.

La déclaration des revenus fonciers peut s’avérer complexe, notamment lorsqu’ils englobent des travaux et des avantages fiscaux. Les revenus fonciers Les biens immobiliers loués nus, détenus directement ou indirectement, par l’intermédiaire d’une SCI ou de parts de SCPI, procurent des loyers imposables au régime simplifié (microfoncier) ou au régime réel.

Le régime simplifié Deux avantages:le formulaire Cerfa n° 2044 n’est pas à remplir, et les justificatifs de frais ne sont pas nécessaires. Le régime du microfoncier s’applique automatiquement si le revenu foncier brut encaissé par le foyer fiscal en 2020 n’excède pas 15 000 € hors charges.

Le fisc applique alors un abattement de 30 % sur ce revenu déclaré.

Cet abattement forfaitaire couvre l’ensemble des charges liées aux biens locatifs du contribuable qui ne peut alors rien déduire d’autre, ni constater de déficit foncier. Mieux vaut donc vérifier l’intérêt de ce régime avant de l’adopter.

Le régime réel L’option pour le régime réel vaut pour l’ensemble des revenus fonciers et s’applique pour une période de trois ans.

Ce régime est obligatoire pour les monuments historiques, les biens en loi Malraux, et les dispositifs Borloo, Scellier intermédiaire ou Cosse.

Le revenu foncier imposable est égal au montant des loyers et des recettes accessoires, imputé des charges de propriété déductibles.

Frais réels déductibles Sont déductibles pour leur montant réel et justifiable notamment:-les dépenses de réparation et d’entretien, ainsi que les dépenses d’amélioration (cf.encadré « Travaux déductibles en vertu de l’article 31 du CGI »); -les appels provisionnels versés au syndic de copropriété avec régularisation l’année suivante; les intérêts et frais d’emprunt pour l’acquisition ou la réalisation de travaux; les frais réels de gérance et les rémunérations des gardiens; un forfait de 20 € (correspondance, téléphone, etc.) par local loué si vous gérez vous-même le bien; -les primes d’assurance et les impôts fonciers, mais pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères puisqu’elle est légalement récupérable sur le locataire. Attention:les erreurs sont fréquentes concernant les charges effectivement déductibles, or le fisc retoque facilement les déclarations erronées… ´ Déficit foncier imputable La déclaration des revenus fonciers 2044 ou 2044 SPE aboutit à un résultat positif ou négatif reportable sur la déclaration 2042, ajouté aux autres revenus catégoriels et imposé avec eux au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

L’administration fiscale déduira l’éventuel déficit foncier du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (à l’exception des intérêts d’emprunt qui ne sont déductibles que des revenus fonciers). La fraction de déficit foncier non déduite est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

A noter que l’imputation du déficit foncier sur le revenu global oblige à maintenir en location tous les logements locatifs pendant les trois années qui suivent celles de la déduction (sauf licenciement, invalidité, décès du contribuable ou de son conjoint, ou expropriation).

Incitations fiscales ´ La défiscalisation Pinel Le dispositif Pinel est reconduit jusqu’à la fin 2024. La réduction subira à partir de 2023 des coups de canif progressifs qui entameront sérieusement son intérêt, avant sa disparition définitive le 31 décembre 2024.

Réduction d’impôt Pour l’heure, le Pinel accorde toujours 12 % de réduction d’impôt pour un engagement de location de six ans, 18 % pour un engagement de neuf ans et 21 % pour un engagement de douze ans (taux pratiqués en métropole).

La réduction d’impôt sur le revenu se calcule sur le prix de revient de l’investissement immobilier dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, sans dépasser la limite globale de 300 000 €. La réduction d’impôt est étalée sur la durée de l’engagement de location.

Conditions Les logements ont l’obligation de respecter des critères de performance énergétique et de se situer dans les zones géographiques A bis, A, et B1.

La mise en location comme résidence principale doit intervenir au plus tard dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. La location à des membres de la famille du propriétaire est autorisée s’ils ne font pas partie du foyer fiscal du propriétaire (preuve du paiement effectif à l’appui). A noter que les contribuables peuvent désormais conserver le bénéfice de l’avantage fiscal pour les années où leur résidence fiscale n’est plus située en France.

Dispositif Cosse ancien Prorogé jusqu’au 31 décembre 2022, ce dispositif s’adresse aux propriétaires de logements anciens qui les louent non meublés dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour six ans, ou neuf ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah. Les logements sont situés dans des zones en pénurie de logements locatifs. Le dispositif Cosse ancien se décline en trois versions:secteur intermédiaire, secteur social et très social. Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés.

Avantage fiscal Le dispositif accorde une déduction spécifique sur les revenus fonciers pouvant aller de 30 à 85 %. Il permet d’imputer sur le revenu global 15 300 € de déficit foncier, hors intérêts d’emprunt (au lieu de 10 700 €).

La restauration du patrimoine historique ´ Loi Malraux La loi Malraux s’applique aux dépenses de restauration sur des biens de caractère à fort intérêt culturel.

Avantage fiscal L’investissement Malraux accorde une réduction d’impôt de 30 % ou 22 % selon l’emplacement du bien. Les travaux étant .

plafonnés à 400 000 €, la défiscalisation peut atteindre 120 000 €. La réduction d’impôt peut s’étaler sur quatre ans maximum après la date de délivrance du permis de construire. L’investisseur s’engage à louer son bien pendant neuf ans, vide et à usage d’habitation principale.

La location doit intervenir dans les douze mois suivant la date d’achèvement des travaux. Le délai de vacance entre deux locataires ne peut pas excéder un an. La location à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant est interdite.

Travaux éligibles Le programme de rénovation doit concerner la totalité de l’immeuble. Les travaux éligibles, validés par un architecte des Bâtiments de France, correspondent à des travaux permettant de maintenir ou remettre l’immeuble en bon état, de réorganiser et restaurer les appartements, et comptent aussi les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration à l’exclusion des travaux d’agrandissement.

A retenir que la loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Monuments historiques Certains biens d’exception bénéficient d’avantages fiscaux spécifiques.

Avantage fiscal Les travaux de restauration et d’entretien prévus à l’article 31 du CGI, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les frais de promotion et de publicité sont intégralement déductibles, sans limite, des revenus fonciers.

Selon la situation, l’excédent peut être déductible du revenu global, sur la durée des travaux de restauration du programme et sans limitation de montant. L’éventuel surplus est reportable uniquement sur le revenu global des six années suivantes.

Possible imputation sur le revenu global Pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, il convient de distinguer si le bien génère ou non des recettes, s’il est ou non ouvert à la visite, et s’il est occupé ou non par son propriétaire. S’il procure des recettes (immeuble loué en tout ou partie), la totalité des charges foncières est déductible des revenus fonciers.

Le déficit foncier est imputable sans limitation de montant, du revenu global du propriétaire:-lorsque le bien ne procure aucune recette imposable (ouvert gratuitement au public, non loué et non ouvert à la visite), les charges foncières sont déductibles du revenu global pour leur montant total si le public est admis à visiter l’immeuble et pour 50 % de leur montant dans le cas contraire; -si l’immeuble procure des recettes imposables et qu’il est occupé par son propriétaire (bien loué en partie, visites payantes de certaines pièces, etc.), les charges foncières attachées aux parties occupées par le propriétaire sont déductibles de son revenu global; les autres charges sont déductibles du revenu foncier. En cas de déficit foncier, celui-ci est déductible sans limitation du revenu global.

A retenir que l’avantage fiscal monuments historiques n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

La location meublée LMP et LMNP Les loueurs en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) voient leurs loyers imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le loueur en meublé est considéré comme professionnel si:-les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer dépassent 23 000 €; ces recettes excèdent le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.).

L’inscription du LMP au RCS est désormais facultative.

L’éventuel déficit est imputable sans limitation sur le revenu global du loueur en meublé professionnel.

Régime réel ou micro-BIC ? Si les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €, le régime micro-BIC (micro-entreprise) s’applique. Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (305 € minimum). Les charges ne peuvent pas être déduites. Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel (simplifié ou normal), applicable de plein droit si les recettes annuelles sont supérieures à 72 600 €. Les deux premières années du dépassement de cette limite, le loueur peut bénéficier du régime micro-BIC pour une année supplémentaire.

Amortissement du bien Au régime réel, il est possible d’amortir le bien hors terrain (jusqu’à 85 % de la valeur d’achat) et le mobilier. L’amortissement correspond à l’estimation d’une perte de valeur du bien dans le temps. Pour l’immobilier hors terrain, l’amortissement s’effectue généralement sur vingt à trente ans, ce qui permet de gommer fiscalement les revenus issus de la location pendant toute cette durée.

Les amortissements peuvent donner lieu à un déficit, et donc se cumuler pour être imputés les années bénéficiaires. Il n’y a pas de limite dans le temps pour utiliser les amortissements non utilisés cumulés.

Location saisonnière La location d’un meublé de tourisme ou d’une chambre d’hôte, dont les recettes annuelles ne dépassent pas 176 200 €, est soumise au régime micro-BIC. Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 71 %. Les charges ne peuvent pas être déduites.

Si les recettes dépassent 176 200 €, le régime réel s’impose, avec déduction des frais et charges sur les revenus locatifs. Attention toutefois, la location d’un gîte rural ne donne plus droit au régime micro-BIC.

Déclaration 2042 C PRO La déclaration des revenus des locations meublées s’effectue via le formulaire Cerfa n° 2042 C PRO.

Dispositif Censi-Bouvard Complémentaire au LMNP, le dispositif Censi-Bouvard propose une réduction d’impôt exclusivement aux particuliers qui acquièrent un logement en vue de sa location meublée dans une résidence services pour seniors, étudiants ou en Ehpad. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021.

Avantage fiscal La réduction d’impôt est égale à 11 % du prix de revient du logement dans la limite annuelle de 300 000 €. Elle est répartie sur neuf ans. Le propriétaire du logement doit s’engager à le louer pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence, et conserver le statut de loueur en meublé non professionnel. Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC pendant toute la durée de l’engagement de location. .

Travaux déductibles en vertu de l’article 31 du CGI Dépenses de réparation et d’entretien:travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état, d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Dépenses d’amélioration:travaux ayant pour objet d’apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de cet immeuble. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles.

Une attention particulière doit être portée au détail des travaux éligibles dont la liste n’est pas toujours facile à appréhender pour le non professionnel. La frontière est parfois mince entre les travaux d’amélioration et les travaux d’agrandissement, par exemple… Plafonds de loyers Pinel pour 2020 Les plafonds de loyers sont les suivants (annuels au mètre carré, hors charges):Zone A bis:17,43 € Zone A:12,95 € Zone B1:10,44 € Zone B2:9,07 € Ces plafonds sont modulés par le coefficient multiplicateur suivant:0,7 + 19/S, S étant la surface du logement. Ce coefficient est plafonné à 1,2.

Détails des zones:A bis:Paris et soixante-seize villes de la petite couronne.

A:grande couronne de Paris, Côte d’Azur, Genevois français, et autres communes importantes (Lyon, Lille, Marseille…).

B1:agglomérations de plus de 250 000 habitants et quelques communes.

B2:villes de 50 000 habitants et plus, zones littorales et frontalières. C:reste du territoire.

Rénovation des logements anciens: dispositif Denormandie Calqué sur le Pinel, le dispositif Denormandie octroie un avantage fiscal aux propriétaires-bailleurs qui rénovent un logement dans une commune éligible pour le mettre en location. La réduction d’impôt peut atteindre 12, 18 ou 21 % du coût total des travaux de rénovation selon la durée de location du bien (six, neuf ou douze ans). Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Bon à savoir:les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition du logement. Un décret et un arrêté du 26 mars 2019 sont venus préciser la nature des travaux éligibles et le niveau de performance énergétique exigé.

L’avantage fiscal monuments historiques n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Locations Airbnb, il faut déclarer Les revenus des locations saisonnières doivent être déclarés. Les plates-formes collaboratives transmettent d’ailleurs au fisc le nom du loueur, les sommes qui lui sont versées, et, sur demande, le nombre de jours de location, l’adresse et la nature du bien… Attention:la Commission européenne est récemment venue confirmer la légalité de sanctions mises en place par la ville de Paris ! La location d’une partie de la résidence principale est exonérée d’impôt si les loyers perçus ne dépassent pas 760 € sur l’année. Si la chambre ou le bien loué devient la résidence principale du locataire, l’exonération d’impôt se base sur des plafonds de loyers annuels par mètre carré de surface habitable, correspondant en 2020 à 190 € par mètre carré en Ile-de-France et 140 € en régions.

Important:dans la plupart des grandes villes, seule la location de sa résidence principale est autorisée sur les plates-formes type Airbnb, sous réserve d’avoir obtenu un numéro d’enregistrement de la commune, et à hauteur de cent vingt jours maximum par an. La location d’une résidence secondaire n’y est pas autorisée, même pour une seule nuit, sauf si le logement dispose de la commercialité.

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