Sur un marché immobilier bousculé par la hausse des taux d’intérêt, l’inflation et la crise de la construction, le groupe Magellim tient la barre. Confirmant son ancrage territorial, la société poursuit son maillage en régions et sa stratégie de diversification immobilière sur les secteurs de la santé et plus récemment de l’hôtellerie… Après plusieurs opérations de croissance externe ces dernières années, elle a recruté, au premier semestre, de nouveaux talents pour relever les défis des territoires de demain. Entretien avec Steven Perron, président-fondateur du groupe Magellim.

Investissement Conseils : Comment le groupe Magellim réagit-il à la conjoncture actuelle ?
Steven Perron : Le contexte macroéconomique a fortement évolué depuis quelques mois et les successives hausses de taux d’intérêt, qui compliquent le recours à la dette, viennent ajuster les lignes et les stratégies immobilières. Dans cet environnement mouvant, nous nous positionnons sur un axe opportuniste, en privilégiant les actifs résidentiels, achetés en bloc et décotés, et de bureau. Nous avons fortement collecté en 2022, ce qui nous permet de saisir les bonnes affaires quand elles se présentent. Nous ciblons majoritairement les opérations value-added, impliquant une restructuration des bureaux avec, ou non, un changement de destination. L’hôtellerie, jusqu’alors absente de nos portefeuilles, s’est également imposée comme un nouveau sujet pour le groupe. En parallèle, nous poursuivons nos activités historiques sur les parcs d’activités et tiers-lieux, qui font partie de l’ADN du groupe et participent au développement des territoires. Afin de coller aux nouveaux usages du bureau, nous regardons les immeubles dans lesquels nous pouvons travailler l’animation, travailler les services et proposer de nouvelles prestations aux occupants.

Qu’en est-il de la thématique santé ?
La SCPI Foncière des Praticiens s’est très bien positionnée dans le paysage des SCPI, avec une capitalisation de plus de 160 millions d’euros. Continuant de collecter, ce petit véhicule d’investissement grandit et se fait une place de plus en plus grande sur le marché. Elle maintient sa stratégie ISR et son maillage territorial, à travers l’acquisition de maisons de santé et de centres spécialisés, dans une logique de diversification. A fin 2023, nous devrions franchir le cap des 200 millions d’euros de capitalisation et dépasser le cap des 100 millions d’euros de collecte, notamment grâce à de nouveaux référencements en UC à venir au second semestre. La SCPI Foncière des Praticiens a pour missions de lutter contre la désertification médicale et de fluidifier les parcours de soins en accompagnant le financement de projets de santé portés par des praticiens et/ou exploitants issus du monde médical, à l’instar d’Office Santé, avec qui nous avons noué un partenariat. Adressant des problématiques lisibles – une offre de soins élargie sur les territoires et des actifs immobiliers neufs –, cette SCPI a trouvé son public.

Et la SCI ViaGénérations ?
Elle se porte très bien ! Lors de la dernière assemblée générale avec nos six associés, il a été décidé que, compte tenu des performances et volumes d’acquisition évalués à 320 millions d’euros en 2022, le plafond de capitalisation serait remonté de 1,2 milliard d’euros à 1,6 milliard d’euros en 2023, et l’équipe renforcée par de nouveaux recrutements. La réévaluation de ce fonds confirme la confiance des compagnies d’assurance-vie dans ces produits et leur engagement dans une thématique qui embrasse des sujets sociétaux.
Afin de continuer à répondre aux besoins des particuliers et aux intérêts des investisseurs, notre filiale Turgot AM va ainsi repartir à la collecte et elle prévoit de lancer un deuxième véhicule sur le démembrement, qui verra le jour au cours du deuxième semestre.

Vous avez également lancé un fonds à impact « Impact Source », en janvier dernier, cocréé avec le groupe SOS…
Le groupe Magellim et SOS [un groupe associatif, spécialiste de l’entrepreneuriat social en Europe, ndlr] se sont associés, avec un objectif commun:créer la référence des fonds de fonds à impact en France et en Europe. Ce projet a été initié en réponse à la constante augmentation du nombre de fonds à impact en création, alors même que le risque d’impact washing n’a jamais été aussi élevé.
Pour y faire face, Impact Source a développé, sur la base de l’expertise du groupe SOS, un référentiel unique d’évaluation de la pertinence des différentes stratégies d’investissement à impact. Ce fonds de fonds repose sur une approche rigoureuse et sélective qui répond à l’exigence d’exemplarité. Classifié SFDR 9, le niveau le plus élevé de la réglementation européenne SFDR en vigueur depuis 2021, il a aussi été lancé avec l’ambition de figer des critères objectifs d’impact, et de remonter des données fiables et sectorisées. Impact Source entend mobiliser les acteurs de l’investissement à impact pour promouvoir toujours plus d’impacts sociaux et environnementaux au sein des entreprises dans lesquelles les fonds sont investis. Ce lancement confirme l’ancrage du groupe Magellim sur les sujets d’économie sociale et solidaire, sur l’ensemble du territoire.

Comment se portent vos verticales Private Equity et infra ?
Magellim souhaite s’engager, à échéance brève, dans des objectifs environnementaux forts, liés à la transition énergétique, et déployer son énergie et ses investissements sur des sujets qui ont un impact sur l’avenir du pays, tels que la réindustrialisation, les énergies vertes et les infrastructures décarbonées. Un premier produit d’investissement dédié à cet univers, dont la commercialisation est prévue dans les prochains mois, concentrera une part importante de nos efforts, à court et moyen terme. L’ancien ministre délégué aux Transports Jean-Baptiste Djebbari copilotera et structurera ce nouveau fonds, dont la vocation sera de contribuer à la décarbonation dans des secteurs variés, notamment celui des infrastructures de transport. Il sera entouré d’une équipe composée de deux autres associés, opérationnelle dès la rentrée. Par ailleurs, ce fonds pourrait recevoir le soutien de grands industriels engagés dans cette démarche.
Concernant le Private Equity, nous avons lancé notre premier fonds hébergé chez A Plus Finance, orienté vers les PropTechs et la fabrique de la ville. Ce fonds associe l’accompagnement des entreprises innovantes à la dynamique des territoires et porte des projets régionaux sur des thématiques fortes. Il a acquis un premier site industriel dans la ville de Nantes, livré fin 2022 : il s’agit d’une friche comprenant un immeuble de bureaux et des nefs industrielles. A travers ce fonds, notre objectif est de faire rayonner les écosystèmes prometteurs au niveau national et de rapprocher les start-up des grands groupes. Favoriser la rencontre entre l’ancien et le nouveau monde, en somme…

Le groupe Magellim a annoncé plusieurs nominations cette année. A quelle stratégie interne servent ces recrutements ?
Ils répondent aux besoins du groupe qui comptabilise aujourd’hui 3,7 milliards d’euros d’actifs et soutiennent notre politique de croissance externe, sur différentes cibles en France comme en Europe. Avec une telle ambition de développement, il est important de bien s’entourer. La nomination d’Eric Pinon au poste de conseiller stratégique, ainsi que prochainement de deux autres personnalités, concrétise notre volonté de placer des personnes-clés, dotées d’une expérience et d’un historique significatifs dans le secteur immobilier ou de l’assurance-vie, au sein du comité stratégique et du comex. Ils viendront nous apporter leur expertise et leur éclairage sur le marché, et participeront aux décisions stratégiques du groupe. L’environnement macroéconomique actuel nécessite encore plus de recul et d’intelligence de marché, ainsi que des relais techniques capables d’apprécier les projets avant de les lancer ou de les mettre en pause. Ils auront un rôle de conseils éclairés pour mener les chantiers colossaux qui nous attendent.

Quelles sont vos perspectives ?
Notre groupe se définit comme une société de projets à la croisée entre l’investissement, l’entrepreneuriat et la gestion d’actifs dont le maître-mot est l’agilité et qui cherche à tirer son épingle du jeu sur un marché plus compliqué pour l’industrie immobilière. De nombreux promoteurs, notamment, subissent de plein fouet la crise de la construction, tant sur la partie tertiaire que résidentielle. Nous travaillons avec eux pour les accompagner et anticiper les revalorisations d’actifs qui tomberont au 31 décembre prochain. Notre objectif est d’accompagner toutes les mutations du secteur. Cela nous conduit à renforcer nos équipes. L’engagement ISR et les fonds infra sont, notamment, des travaux au long cours, nécessitant des compétences en interne pour suivre ces produits et les gérer. Notre croissance externe témoigne de notre confiance en l’avenir.