Urban Premium maintient son positionnement atypique d’investisseur des cœurs de ville. Croyant au potentiel du résidentiel et du commerce, la société de gestion affiche des valeurs stables et des dividendes en hausse sur sa gamme de SCPI : un signe de confiance sur un marché de la pierre-papier dans la tourmente. Entretien croisé entre Thomas Ducerf et Jérémie Hazan, respectivement, directeur du développement et directeur de la gestion d’Urban Premium.
Investissement Conseils : Sur un marché des SCPI très chahuté, comment vos produits résistent-ils ?
Thomas Ducerf : Avec le positionnement atypique de notre société de gestion – nous nous concentrons depuis quatorze ans, sur des actifs patrimoniaux dont la qualité de l’emplacement l’emporte sur le taux de rendement. L’immobilier résidentiel et le tertiaire, notamment le commerce, ont subi des chamboulements violents. Deux classes d’actifs sur lesquelles nous avons adopté une approche prudente de manière à préserver la valeur de nos actifs, dans la durée.
Jérémie Hazan : Nous sommes à contre-courant des autres SCPI par le fait de choisir de n’investir qu’en centre-ville. Nos SCPI millésimées résidentielles ouvrent des séquences d’investissement tous les deux ans. La hausse violente des taux a eu des conséquences sur toutes les classes d’actifs, rendant l’accès au crédit plus difficile. En parallèle, la flambée des prix de l’immobilier neuf a provoqué un effondrement du marché résidentiel, entraînant des baisses de 40 à 50 % de production chez les promoteurs, alors même que la demande locative progresse de 20 % et que la volonté d’être propriétaire perdure chez les particuliers !
T. D. : Sur ce marché grippé se créent, toutefois, des îlots de résistance, tels que l’immobilier rénové. Les ventes dans l’ancien devraient atteindre les 850 000 à 900 000, d’ici la fin de l’année, contre 1,100 million l’an dernier… Elles sont loin de s’écrouler ! A cela s’ajoute l’enjeu crucial de la rénovation énergétique qui devient un élément déterminant de valorisation, actuelle et future, des actifs immobiliers.
Quelles mécaniques proposent vos SCPI résidentielles ?
T. D. : C’est la dernière année pour profiter de notre SCPI Denormandie Urban Vitalim n° 4, qui offre un avantage fiscal de 21 % aux investisseurs jusqu’au 31 décembre. Au 30 septembre, le montant de sa collecte s’élevait à plus de 26 millions d’euros. C’est un véhicule qui colle à l’air du temps, doté d’un sous-jacent patrimonial d’immeubles anciens à rénover, répondants à la classification de l’article 8 SFDR. Urban Vitalim n° 4 fera l’acquisition d’une quinzaine d’immeubles dans lesquelles elle effectuera des travaux énergétiques profonds afin d’améliorer notamment leur note DPE. La SCPI Urban Prestigimmo n° 5, dédiée au dispositif Malraux, et la SCPI Urban Pierre n° 6, qui traite la fiscalité confiscatoire des revenus fonciers, sont ouvertes à la souscription jusqu’au 31 décembre. Leur succès repose sur l’addition de leur impact fiscal, des revenus locatifs distribués et du potentiel de plus-value à horizon quinze ans.
C’en est donc fini du désamour pour le résidentiel ?
T. D. : Les investisseurs reviennent sérieusement sur cette classe d’actifs face au déclin des bureaux. Nous avons la chance d’avoir des produits à capital fixe, avec des marchés secondaires quasi inexistants, et affichant une stabilité de valeur, sur un marché où l’on manque cruellement de logements et dont le parc existant doit être rénové. Certes, le résidentiel rémunère moins que le tertiaire, mais il affiche une moindre volatilité. De plus, sur un marché où l’accession à la propriété et l’investissement se grippent et où les rotations se font moins nombreuses, nous enregistrons des taux d’occupation inédits, tiré par la demande locative, à plus de 97 %.
J. H. : Ces taux d’occupation sont aussi le fruit de la gestion de nos actifs qui, au terme des travaux de rénovation, se louent à des prix en ligne avec le marché, voire légèrement supérieurs. Nous demandons, en outre, à nos gérants de se rendre dans chaque immeuble une fois par an et d’avoir une démarche proactive sur les loyers, la qualité des dossiers et le choix de nos locataires.
T. D. : Cette classe d’actifs est majeure dans le paysage de l’investissement : nous logeons des familles, des actifs, des retraités au titre de leur résidence principale. Nous sommes confiants dans l’avenir de cette stratégie d’investissement tant le besoin est élevé et l’utilité des logements fondamentale.
Qu’en est-il de votre SCPI Urban Cœur Commerce ?
J. H. : Le commerce connaît un regain d’intérêt. Lancée en 2019, en pleine crise des gilets jaunes, cette SCPI est un produit « pur » qui a démarré dans une période compliquée, mais qui a su démontrer sa résilience. Les commerces de proximité ont traversé les crises économiques des années 1980 et 1990, l’avènement des centres commerciaux, l’explosion du e-commerce et l’épidémie de Covid : et ils sont toujours là, plébiscités par les consommateurs ! Les investisseurs ont réalisé que le commerce avait continué à afficher de la performance, que les loyers étaient payés et que les valeurs se maintenaient. Bien sûr, il faut se montrer sélectif sur les actifs : privilégier l’adresse, regarder la structure du bail et le niveau de loyer. Cela demande une grande précision. Pour cette raison, nous ne nous intéressons qu’au commerce de proximité au sein des métropoles régionales, des villes moyennes ou balnéaires, sur des emplacements prime. 70 % de nos actifs sont des commerces dits essentiels:les commerces alimentaires évidemment, mais cela englobe aussi les activités de santé (pharmacies, parapharmacies, opticiens, maisons médicales de centre-ville) et de services de proximité (pressing, coiffeurs, téléphonie).
Quelles sont ses performances et objectifs ?
T. D. : Urban Cœur Commerce affiche un dividende cible de 5 % pour 2023, en croissance par rapport à l’an dernier (4,70 % en 2022 et 4,30 % en 2021) liée à la fenêtre de tir post-Covid et au fait que nous achetons mieux, à un meilleur rendement, entre 6,5 et 7,5 % acte en main. Les taux d’occupation physique (96 %) et financiers (98 %) sont excellents. Cerise sur le gâteau, la SCPI vient de passer la barre de 50 millions d’euros : une taille suffisante pour attirer les investisseurs, mais qui nous permet de rester agiles. Notre collecte a progressé de 17 % en un an, sans nécessiter aucun arbitrage. Les valeurs d’expertise de la SCPI affichent une légère baisse de 1,14 % à l’occasion des expertises de l’été, mais nous conservons une avance de la valeur de reconstitution de l’ordre de 4 % par rapport au prix de la part. Le prix de part reste donc inchangé à 300 euros. Enfin, Urban Cœur Commerce a été labellisée ISR cet été.
J. H. : Le maintien de la valeur de Cœur Commerce est une nouvelle encourageante pour cette SCPI qui a bénéficié d’acquisitions réalisées au bon moment et à un bon niveau de prix. Nous avons investi 10 millions d’euros récemment, avec un rendement moyen de 7,5 %. En début d’année, Urban Premium a ainsi acheté la galerie commerciale de la gare TGV de Perpignan, qui abrite des commerces axés autour des services, de l’alimentation, du sport et de la mobilité (Europcar). Nous avons également fait l’acquisition de trois cellules commerciales orientées vers les services (Basic Fit, Maif et Habitat Haut de France) à Boulogne-sur-Mer.
T. D. : Notre portefeuille compte, au total, soixante-et-onze commerces et se compose à 75 % d’enseignes nationales (Carrefour Market, Biocoop, Jeff de Bruges, Havas voyage, etc.). Notre stratégie d’acquisition est ultra-diversifiée : nous faisons du ligne à ligne et nous nous déplaçons pour acheter chacun de nos commerces. Nous sommes des artisans de l’investissement !
Quelles sont vos perspectives…
T. D. : Il y a un enjeu fort sur le résidentiel d’ici la fin de l’année et nous espérons que nos distributeurs – réseaux bancaires, CGP – retravailleront leurs allocations de SCPI pour faire entrer davantage ces véhicules d’investissement dans les portefeuilles des clients. A moyen terme, nous n’anticipons pas de baisse des taux, et nous maintiendrons notre stratégie du zéro endettement sur le résidentiel et plafonné à 15 % sur le commerce. Ne pas avoir recours à la dette en 2024 et 2025 est un atout sur le marché et nous permet de profiter d’opportunités d’achats à des taux de rendement intéressants. A long terme, nous souhaitons stabiliser notre collecte à 100 millions d’euros par an sur notre SCPI Urban Cœur Commerce, mais tout cela lentement mais sûrement, tout en conservant la même qualité des investissements réalisés et le même niveau de dividende.
