La société de gestion de portefeuille Keys REIM a lancé l’unité de compte immobilière Keys Sélection Vie. Labellisée ISR, ce premier fonds grand public, accessible en assurance-vie, a pour objectif de créer de la valeur immobilière en participant au développement de lieux de vie modernes, esthétiques et durables, répondant aux besoins quotidiens des utilisateurs.

Après avoir mis en œuvre son expertise sur le Private Equity immobilier pour les investisseurs professionnels, la société de gestion Keys REIM s’ouvre au grand public à travers le lancement d’une unité de compte (UC) immobilière, Keys Sélection Vie, disponible en assurance-vie. « Cette UC participe à la démocratisation du Private Equity immobilier et en facilite l’accès au grand public. Les particuliers peuvent désormais investir dans 60 % des fonds détenus par Keys REIM, ainsi que dans des opérations immobilières en direct », affirme Grégory Neulat, directeur général en charge du développement chez Keys REIM. Il rappelle que ces fonds ont vocation à être pleinement investis en actifs immobiliers, détenant très peu de liquidités. « L’enjeu de cette unité de compte est d’utiliser très vite la collecte », précise-t-il, indiquant qu’aucune limite de collecte n’a été fixée.

Une stratégie opportuniste
Cette société civile (SC) à capital variable vise les bureaux, les commerces et l’hôtellerie, situés principalement en France et, à la marge, en zone euro. « Nous avons privilégié des classes d’actifs disposant d’une réelle profondeur de marché de façon à saisir les opportunités, quel que soit le cycle de chacune », ajoute le directeur.
La question du calendrier a été stratégique pour ce lancement. « Nous avons retardé jusqu’en janvier dernier l’arrivée sur le marché de la SC Keys Sélection Vie afin qu’elle puisse bénéficier de la correction actuelle des valeurs sur le marché immobilier. Cet attentisme nous a permis de préparer l’année avec de beaux actifs, affichant de bons taux de capitalisation et des rapports rendements prix intéressants », explique Grégory Neulat. Il insiste sur la « nécessaire transparence » à apporter sur les acquisitions à venir. Celles-ci seront mentionnées dans un reporting trimestriel. « Nous voulons nous démarquer des fonds de fonds, où les arbitrages sont moins lisibles, et informer nos épargnants sur la constitution du portefeuille de notre société civile », soutient-il.

Keys REIM vise une performance-cible de plus de 4 % et un objectif de 4,50 %, au-dessus de la moyenne des marchés immobiliers. Pour cela, la société de gestion va sélectionner des actifs neufs ou présentant un potentiel de revalorisation important, situés dans les grandes métropoles régionales.

Critères ESG déterminants
Le portefeuille de Keys Sélection Vie intégrera de façon directe ou indirecte des bureaux loués ou en cours de commercialisation mettant en avant la qualité d’usage (espaces extérieurs, flexibilité, services, etc.), des actifs hôteliers lifestyle capables d’attirer un large segment de clientèle et des commerces ancrés dans leur territoire. Mais surtout, la SC labellisée ISR ne sélectionnera que des actifs affichant des critères ESG déterminants dans sa stratégie de création de valeur et de résilience dans le temps. « Il s’agit de montrer, à travers ce véhicule d’investissement, l’impact positif sur la valeur des actifs immobiliers de la démarche ISR et, dans un contexte de remontée des taux, le levier de relèvement des loyers qu’elle offre », note Grégory Neulat.

Un enjeu pour les assureurs
En cours de référencement auprès de plusieurs compagnies, Keys Sélection Vie est déjà disponible auprès de Generali Patrimoine et Suravenir. « Il y a un enjeu de collecte fort sur les contrats d’assurance-vie et l’épargne-retraite qui sont très dynamiques », constate Judith Magharian-Boulanger, directrice développement grands comptes chez Keys REIM, ajoutant que « ce fonds offre aux assureurs de nouvelles opportunités dans les allocations d’actifs au sein des contrats pour les clients en quête en de diversification ». La SC est également distribuée sur les plates-formes de distribution Internet. « Nous voulons développer ce véhicule auprès des conseillers en gestion de patrimoine et élargir le partenariat aux banques privées, ainsi qu’aux plates-formes digitales qui commercialisent beaucoup de PER », souligne la directrice.
Ouverte à la commercialisation depuis le 31 janvier dernier, Keys Sélection Vie s’est déjà positionnée sur plusieurs actifs immobiliers, en cours de négociation. Son lancement s’est accompagné d’une campagne de droits d’entrée réduits.