Inter Gestion REIM commence l’année sous les meilleurs auspices et dévoile ses ambitions sur ses deux fonds principaux:Cristal Rente et Cristal Life. Au programme : diversification, maintien de la performance et valorisation du patrimoine existant. Entretien avec Franck Inghels, le directeur de la distribution.
Investissement Conseils : Jugez-vous les conditions d’investissement favorables dans la conjoncture actuelle ?
Franck Inghels : Nous connaissons, depuis un certain temps, un changement de paradigme, avec une hausse des taux qui vient infléchir les prix de l’immobilier. Cette situation de marché offre des opportunités pour les SCPI qui collectent fortement, car il y a de très bonnes affaires à faire. La difficulté est de maintenir un niveau de collecte élevé sur un marché en baisse de 10 % et de rester très attentif sur les valeurs. Les SCPI qui adoptent une bonne stratégie vis-à-vis de leurs locataires peuvent gagner jusqu’à cent points de base de plus de rentabilité et améliorer la distribution sur leurs produits. Pour cette raison, Inter Gestion REIM a choisi, dès le départ, de prendre le contrepied du marché en plaçant le locataire au centre de ses investissements. Résultat, nous enregistrons entre 98 et 100 % de taux d’occupation sur nos deux fonds d’investissement.
Qu’est-ce qui a motivé ce choix ?
Cette stratégie a été initiée avant la crise sanitaire et cet épisode nous a, dans un sens, donné raison. Les changements impulsés par le télétravail ont obligé les sociétés de gestion à s’intéresser davantage à la qualité du modèle économique de leurs locataires et à leur potentiel de pérennité. L’emplacement n’est plus, aujourd’hui, l’unique signe de valeur d’un actif:la capitalisation des loyers y participe également. Inter Gestion REIM dispose d’un patrimoine récent, occupé par des locataires capables de s’adapter aux hausses de loyers – une grande partie est issue du secteur de la grande distribution. Cristal Rente privilégie les grandes enseignes et signe avec les maisons-mères, qui affichent des résultats très solides. Personne ne peut se targuer d’être étanche à l’inflation. Grâce au phénomène d’indexation des baux, nous avons cependant réévalué à la hausse de plus de 3,50 % le niveau de nos loyers en 2022, absorbables par des groupes de distribution alimentaire qui ont augmenté eux-mêmes leurs prix, en moyenne, de 16 % depuis le début de l’année, sous l’effet de l’inflation.
Ne craignez-vous pas, toutefois, les effets pervers de l’inflation ?
Il est certain que dans le contexte géopolitique et macroéconomique tendu que nous rencontrons, il y a des précautions à prendre et la diversification devient un critère d’investissement important. Personne n’est à l’épreuve des balles et outre la solidité des locataires face à cette dynamique inflationniste, la temporalité est un facteur primordial pour sécuriser la valeur des actifs. En effet, il est nécessaire que les investissements soient réalisés au plus près de la collecte pour assurer que l’épargne collectée génère des loyers dès que possible. Il semble très probable qu’une hausse de la distribution moyenne des SCPI soit constatée en 2023, par le jeu d’une bonne indexation des loyers et des opportunités de marché. Toutefois, ces performances ne seront pas homogènes entre toutes les SCPI. Le marché favorise, en effet, les sociétés qui se trouvent dans une posture dynamique de collecte et qui lancent de nouveaux produits. Inter Gestion REIM a ainsi vu progresser son taux de collecte de 31 % au premier trimestre et gagné entre cinquante et cent points de rentabilité sur les investissements du dernier semestre.
Comment se comporte la SCPI Cristal Rente ?
C’est un fonds qui possède un très bon potentiel. Avec un TRI de près de 7 % sur dix ans et près de 10 % sur sept ans, Cristal Rente repose sur une stratégie de double levier de performance, couplant un taux de distribution régulier à une hausse annuelle de la valeur de part. Notre ambition est de distribuer aux alentours de 5 % en 2023. Point clé en 2023, la SCPI affiche une décote d’un peu plus de 7 % par rapport à sa valeur de reconstitution, ce qui rend possible une nouvelle hausse du prix de la part, et protège le fonds en cas de baisse de valeur sur le marché. Son patrimoine, à périmètre constant, a augmenté, de 1,6 % dans un marché pourtant en repli de 1,54 %. Cette mécanique de création de valeur nous permet d’envisager une capitalisation de 700 M€ à la fin d’année, pour atteindre le milliard d’encours à terme. En effet, les actifs de commerce, qui représentent environ 85 % de son portefeuille, connaissent une forte valorisation liée aux objectifs zéro artificialisation nette (ZAN) et sont très recherchés. C’est la fin du retail bashing ! Le Covid a démontré qu’Internet n’avait pas altéré le commerce physique et que l’alimentaire était le secteur le moins exposé au digital.
Quelles sont les ambitions de la SCPI ?
Le patrimoine de Cristal Rente est composé à plus de 50 % d’enseignes alimentaires, complétées par des magasins de jardinerie-bricolage et des actifs dédiés à l’univers de la restauration rapide. Il s’agit de trois piliers d’investissement majeurs, qui répondent à des besoins primaires et souffrent peu des variations du pouvoir d’achat. Ce triptyque nous a permis de tripler la collecte de Cristal Rente en quatre ans et d’en faire une des SCPI de commerce les plus performantes du marché.
La nouveauté, cette année, est l’ouverture de Cristal Rente à de grandes enseignes de distribution dans la zone euro, à l’image de Dia, en Espagne. Depuis le deuxième trimestre 2021, les investisseurs se ruent sur le commerce alimentaire, entraînant une compression des taux de rendement acte en main à 5,60 %. Nous sommes allés chercher ailleurs en Europe des prix et des rendements que nous ne trouvions plus en France. Pour cela, nous déployons des équipes sur place pour étudier les marchés porteurs de chaque pays et nous travaillons avec des partenaires sur la partie gestion locative. Fin 2022, Cristal Rente a réalisé sa première acquisition hors de France à Madrid:un portefeuille de magasins Carrefour évalué à plus de 40 M€. Notre objectif est, dès cette année, d’accroître la part de magasins de bricolage-jardinage, notamment situés en Europe du Nord où le secteur surperforme, tout en conservant au moins 50 % de commerces alimentaires.
Et qu’en est-il de Cristal Life depuis son lancement en 2021 ?
Avec 50 % de croissance en deux ans, Cristal Life connaît un démarrage très dynamique. Ce fonds multithématique à dimension européenne cible une large variété d’actifs. Cela nous permet d’aller chercher la performance là où elle se trouve. La SCPI capitalise 60 M€ à date et s’impose comme un vrai véhicule diversifié et adaptable aux différents cycles du marché. La zone euro ouvre un large terrain de jeu à notre fonds, sans lui faire courir le risque des effets de change. Nous travaillons à constituer une équipe pilote, par pays, sur les postes de Property et asset management, fiscalité et rénovation des actifs. Cristal Life vise en priorité l’Espagne, le Portugal et l’Italie en Europe du Sud, les Pays Bas et la Belgique en Europe du Nord. Nous regardons en effet les économies les plus fortes et stables sur trois univers:la santé de proximité, la distribution alimentaire et les microcrèches. La consommation de soins des Européens ne cesse de progresser et le marché détient un potentiel à long terme évident, répondant à des besoins démographiques et sociétaux. Ce prisme social, associé au volet environnemental, a permis à la SCPI d’obtenir son label ISR. Cette stratégie d’investissement inclut aussi les bureaux de dernière génération, qui offrent une réelle qualité de vie à leurs occupants.
Quelles sont vos prévisions de rendement ?
Nous ciblons un taux de distribution de 6 % et n’excluons pas une éventuelle augmentation de la valeur de part de 1,5 à 2 %. Cristal Life ayant, elle aussi, une forte décote entre valeur de reconstitution et valeur de part (plus de 8 % à fin 2002). Cette stratégie de double performance nous permettrait d’atteindre un TRI de 7 % sur dix ans. Notre délai de jouissance de six mois nous permet de projeter les performances à venir du fonds avec une certaine clarté. Au 1er juillet, nous saurons ce que nous serons en mesure de distribuer le 1er janvier prochain. Comme toutes les jeunes SCPI, Cristal Life possède une forte puissance de collecte qui lui permet de saisir les meilleures opportunités du marché sans limite de périmètre. Elle dispose d’un patrimoine récent qui ne nécessite pas d’investir lourdement dans des rénovations dans un avenir proche. Ce véhicule a vocation à consacrer au moins 40 % de sa collecte hors de France, avec une ambition encore plus affirmée à l’international.
Des actualités pour les CGP et épargnants ?
Nous avons digitalisé nos prestations, décimalisé nos parts et nous proposons la possibilité d’investir dans nos SCPI via des versements programmés à partir de 25 € par mois. Ce mode de souscription permet aux investisseurs de piloter la fréquence et les montants des sommes investies selon leur souhait. Nous proposons le recours à cette solution d’épargne programmée en nue-propriété:le caviar pour les projets à long terme ! Nos associés et partenaires disposent d’espaces en ligne pour faciliter la gestion de leur compte. Concernant l’animation de nos réseaux d’apporteurs CGPI et banques, nous remettons l’accent sur la création de lien à travers l’organisation de roadshows, d’évènements dédiés, des présences salons, des formations et des visioconférences régulières, conçues à leur attention. Implantée en régions, notre équipe de six personnes travaille à cultiver l’esprit de proximité et de réactivité avec ses partenaires. Deux valeurs que nous estimons clés pour réussir à fidéliser dans une période de repli du marché.
