Premier fonds de partage commercialisé par Sogenial Immobilier, la SCPI Cœur d’Avenir, lancée en septembre dernier, cible les marchés porteurs de la jeunesse et de l’éducation. Ce véhicule diversifié a vocation à sélectionner ses actifs en fonction de leur activité économique, en lien avec sa thématique d’investissement, sur l’ensemble du territoire français.
Créer un fonds à utilité sociale, dédié à la jeunesse. C’est cette double ambition que caresse la SCPI Cœur d’Avenir, lancée par Sogenial Immobilier en septembre dernier. Ciblant l’immobilier lié à l’enfance, aux adolescents et aux étudiants, cette SCPI diversifiée jette donc son dévolu sur les crèches, qui constitueront son core business, les établissements éducatifs ou spécialisés dans la petite enfance, les bureaux, les petits campus régionaux et, à la marge, les résidences pour étudiants, sous le prisme du coliving. A cette enveloppe principale pourront être ajoutés des commerces (jeux vidéo, jouets, vêtements, puériculture) comme éléments de diversification, mais aussi des locaux d’activité et des bureaux loués à des entreprises dont l’activité est liée à la jeunesse.
Stratégie d’acquisition opportuniste
La SCPI Cœur d’Avenir parie sur une stratégie d’acquisition opportuniste, dans un premier temps concentrée sur le territoire français. « Nous favorisons la proximité avant tout, sans ratio d’allocations d’actifs entre les catégories avec l’objectif de rester compétitif et cohérent face au marché », affirme Jean-Marie Souclier, président de Sogenial Immobilier.
La SCPI a commencé à sécuriser des petites unités (deux crèches sont en cours d’achat), entre 500 000 et 2 millions d’euros, afin de lancer le plus rapidement possible la levée de fonds. Sogenial Immobilier entend ainsi collecter 40 à 50 millions d’euros par an, pour un taux de distribution moyen de 5 à 5,5 %. « Ce fonds n’a pas vocation à être agressif en termes de distribution mais à capitaliser sur le très long terme », rappelle le président de la société de gestion.
Selon ce dernier, Cœur d’Avenir présente, en outre, la particularité de s’intéresser davantage à l’activité économique des exploitants qu’à une typologie d’immobilier en particulier. « Nous choisissons des actifs les plus banalisés possibles et dont l’utilisation est en lien direct avec la thématique de la SCPI », précise-t-il.
Un sous-jacent solide
Le marché de la jeunesse offre, en effet, un sous-jacent solide à ce nouveau véhicule. En France, où le domaine de la petite enfance (zéro à six ans) concerne pas moins de 4,5 millions de jeunes enfants, le manque de places disponibles en crèches et le déficit d’établissement sont devenus chroniques au fil des décennies. « A peine 50 % des demandes de places de crèches sont satisfaites. Selon le baromètre de l’économie de la petite enfance, il manque deux-cent-trente mille places de crèches en plus des quatre-cent-cinquante mille existantes afin de satisfaire les besoins des 2,2 millions d’enfants de moins de trois ans », rappelle Jean-Marie Souclier.
Quant au domaine de l’éducation, il voit fleurir de plus en plus d’établissements privés et d’écoles, portés par la réforme des lycées professionnels et de la redéfinition des schémas d’enseignement, qui donnent désormais la part belle à l’apprentissage et à la professionnalisation. Enfin, le coliving étudiant qui répond aussi bien aux besoins des jeunes salariés en mobilité que des étudiants est un marché d’avenir, en plein développement.
Responsabilité sociétale
Ouverte à tous les profils d’investisseurs – le prix de la part est fixé à 200 euros et la souscription minimale à dix parts –, la SCPI Cœur d’Avenir visant la tranche d’âge de zéro à vingt-cinq ans s’engage à verser 20 % des frais de gestion perçus à deux associations, Le Rire médecin et SOS Village d’enfants. La société de gestion propose à ses porteurs de parts de céder entre 10 et 30 % de leurs dividendes à ces associations, en contrepartie d’une défiscalisation. « Nous avons tous une responsabilité sociétale et il me tenait à cœur de l’exprimer à travers un fonds de partage. Dans ces moments où les projets prennent vie, il est important d’emmener nos équipes dans cette réflexion et de mettre en place un mécénat de compétences avec les associations partenaires », affirme Jean-Marie Souclier. La SCPI Cœur d’Avenir vise la labellisation ISR en 2024.
